Aunque mega edificios han colapsado servicios públicos y alcantarillado: Estación Central enfrenta lobby para aprobar nuevos “guetos verticales”

La calidad de vida en Estación Central se desplomó luego de que la administración del exalcalde Rodrigo Delgado (UDI) permitiera la construcción de 54 edificios mega densos. Estas construcciones fueron prohibidas en 2016 por Contraloría y se ordenó invalidar los permisos pendientes. Pero, no se hizo, permitiendo que nuevos proyectos fueran aprobados aún cuando no cumplían las normas. Hoy, cuatro de estos edificios –propiedad del grupo Su Ksa– piden su recepción. La municipalidad se ha opuesto. En paralelo, Su Ksa se reunió por Ley de Lobby con la senadora Ximena Rincón, quien posteriormente ha denunciado que se estarían exigiendo coimas a la inmobiliaria. El senador Fidel Espinoza respaldó aquello. Requeridos por CIPER, los senadores no entregaron pruebas de la acusación. El dueño de Su Ksa que se reunió con Rincón, Armando Ide, dijo que “no le interesa” hablar del tema.

Créditos imagen de portada: CIPER Chile

“Nos dimos cuenta cuando hace 10 años el agua de la taza del baño se empezó a devolver”. Así, Hugo Guerra, residente de Estación Central desde 1973, recuerda cómo los vecinos de su barrio se dieron cuenta del impacto que generarían los edificios mega densos conocidos como “guetos verticales”. Desde entonces, 54 de esas construcciones aprobadas por la administración del exalcalde Rodrigo Delgado (UDI) agregaron 24.202 departamentos a la comuna. En ese período, según datos del INE, la población de ese municipio aumentó un 51%. Esto no solo saturó servicios como alcantarillado, transporte público, recolección de basura, colegios y consultorios médicos municipales, sino que provocó el incremento explosivo del comercio ilegal, ruidos molestos y, lo más grave, los delitos de alta connotación social: los homicidios aumentaron un 157% y los robos con violencia un 55%, creciendo estos dos veces más que el promedio en la Región Metropolitana.

Actualmente, cuatro nuevos “guetos verticales”, del grupo inmobiliario Su Ksa, solicitan autorización para ser habitados, a pesar de que fueron construidos cuando la Contraloría ya había determinado la ilegalidad de estas construcciones. La municipalidad se resiste a extender esos permisos. De autorizarse, otros 2 mil departamentos se habilitarían en barrios ya colapsados. Este año, el empresario Armando Ide –uno de los cuatro dueños de Su Ksa, junto a Daniel Bossonney, Marcelo Astete y Francisco Bascuñán– se reunió vía Ley del Lobby con la senadora Ximena Rincón (Demócratas). Desde entonces, la parlamentaria ha denunciado que en la Municipalidad de Estación Central se han cobrado “coimas” a inmobiliarias a cambio de aprobar proyectos. El senador Fidel Espinoza (PS) apoyó esas acusaciones.

CIPER consultó a ambos senadores por antecedentes que respalden sus denuncias. Rincón no entregó pruebas, indicando que “no me puedo transformar en fiscal”. Espinoza no respondió las consultas.

Uno de los cuatro edificios de Su Ksa a la espera de aprobación. Al costado, un edificio nuevo construido bajo el nuevo plano regulador (Fuente: CIPER)

Tres de los cuatro proyectos de Su Ksa se encuentran construidos, pero sin habitar. Esto, ya que la actual administración del alcalde Felipe Muñoz (FA) ha rechazado la aprobación de modificaciones a sus permisos de edificación originales. La inmobiliaria asegura que los cambios se ajustan a la normativa, mientras que la municipalidad afirma lo contrario. 

La Secretaría Regional Ministerial (Seremi) Metropolitana del Ministerio de Vivienda publicó dos oficios en el último año respecto a estos proyectos, estableciendo que los edificios son susceptibles de ser aprobados, siempre y cuando cumplan con no aumentar ciertas dimensiones que la municipalidad ha especificado que sí se vulneran. 

Este tipo de estructuras mega densas fueron prohibidas en la comuna por el Ministerio de Vivienda mediante la circular 313, de la División de Desarrollo Urbano (DDU), del 16 de mayo de 2016. Aquel documento ordenó al exalcalde Delgado invalidar los permisos de edificación de proyectos pendientes de construir, cuestión que no se hizo, aprobándose estos automáticamente al cabo de dos años. Los tres edificios deshabitados de Su Ksa pudieron construirse a raíz de esto, recibiendo su permiso de edificación con posterioridad a la circular invalidatoria.

CIPER recorrió los barrios de Estación Central donde se concentran los “guetos verticales”, habló con vecinos que viven ahí hace 52 años y con nuevos residentes que habitan en las mega torres. Todos coincidieron en que la calidad de vida colapsó. Esos testimonios fueron refrendados con estadísticas de cuatro organismos públicos, los cuales indican que en la última década los servicios de salud y educación no dan abasto, y que disminuyeron dramáticamente los metros cuadrados de áreas recreativas por habitante. Lo que sí aumentó fue la delincuencia, concentrándose en los barrios con mega densidad habitacional.

Armando Ide fue consultado por antecedentes que corroboren la denuncia de corrupción, y también por las consecuencias que podrían traer las nuevas torres para la convivencia en estos barrios. “No me interesa”, dijo, antes de colgar.

"LA NOCHE SE CONVIRTIÓ EN DÍA”

Hugo Guerra vive en Villa Las Américas desde que nació, en 1973. A tres cuadras se levanta el proyecto General Amengual, una torre de 31 pisos construida por Su Ksa que permanece deshabitada. En la zona hay otros tres mega edificios ya ocupados. Hace 10 años, cuenta Guerra, el alcantarillado colapsó por primera vez y las aguas servidas comenzaron a salir por los baños. Fue entonces, relata, cuando se percataron de las consecuencias de la construcción masiva de estos edificios. Nunca un representante de una inmobiliaria, dice, se acercó a preguntarles cómo fue afectada su calidad de vida.

Proyecto de Su Ksa ubicado en General Amengual (Fuente: CIPER)

Si la torre de Su Ksa ubicada en General Amengual recibe la recepción de obras, al sector de Villa Las Américas se sumarán otros 377 departamentos. Aquello podría ocasionar que a ese barrio lleguen otros 1.100 habitantes, si se calcula un promedio de tres personas por unidad. Todo con el mismo alcantarillado, las mismas áreas verdes, los mismos colegios, el mismo consultorio y el mismo servicio de recolección de basura. Guerra comentó que, hasta mayo de este año, la única obra de mitigación que los vecinos han observado fue la reparación de un tramo de la vereda del pasaje Guernica. 

Entre el 20 de abril de 2012 y el 30 de septiembre de 2016, la Dirección de Obras de la Municipalidad de Estación Central entregó permisos de edificación a 54 proyectos inmobiliarios, los cuales se caracterizaron por su “hiper-densidad habitacional” (revise aquí la cronología expuesta en el Oficio N° 1.454). En cinco años, la comuna sumó 24.202 nuevos departamentos.

En 2017, según los datos recopilados por el Censo de aquel año, eran 147.041 las personas que vivían en Estación Central. El año pasado, según estimaciones realizadas por el INE, la comuna aumentó a 221.901 habitantes. Es decir, un aumento de 50,9%. En el mismo período, la densidad de la Región Metropolitana varió 18,4% (revise aquí ese reporte estadístico).

Omar Toledo es uno de esos nuevos vecinos de Estación Central. Llegó en 2017 a arrendar un departamento en uno de los “guetos verticales”. Al igual que Hugo Guerra, en varias ocasiones ha sufrido con el colapso del alcantarillado: “Dos veces al año se sube el agua [del baño]. Las cañerías no aguantan. Todo se inunda, a veces desde el [piso] 15”. 

En abril de este año, cuenta Toledo, colapsó uno de los alcantarillados de la calle Coronel Souper. Las tuberías se obstruyeron y un reflujo de aguas residuales salió por los baños. Junto a su pareja, usó baldes para acumular los desechos en la tina, pero a los pocos minutos el desagüe de la ducha también colapsó. Agradece que era sábado y no se encontraban en el trabajo, por lo que pudieron salvar pertenencias. Estuvieron baldeando y trapeando cinco horas, desde las 08:00 hasta las 13:00. Por su hogar flotó una mezcla de excrementos, papeles y otros residuos, los que pasaron del departamento al pasillo y de ahí a las escaleras de servicio.

Según cuenta Omar, la administración del edificio le aseguró que sanitizarían su departamento y cambiarían elementos de la tabiquería afectados. Al menos hasta fines de mayo, la administración no realizó sanitización alguna, lo que corrió por cuenta de Toledo y su familia. 

Aun sufriendo el desborde de aguas negras dos veces al año en su hogar, la mayor preocupación de Omar Toledo y su familia es otra: “Lo peor son los departamentos que están vacíos”, cuenta, haciendo una mueca de asco y tomando una pausa para retomar el relato. Las unidades sin arrendar también se inundan y, a diferencia de los hogares habitados, nadie los limpia por semanas. “El olor es insoportable”, describe.

El aumento poblacional concentrado en esos tres barrios cambió la rutina de sus vecinos. “La noche se convirtió en día”, asegura Hugo Guerra. La llegada de las mega torres, algunas de las cuales rodean villas de casas de dos pisos, les perjudicó el descanso: “Hablan hasta tarde. Lo mismo con la música fuerte”.  

La Organización Mundial de la Salud recomienda que existan entre 9 a 15 metros2 de áreas verdes por persona. En Chile, el promedio es de 5 m2 por persona (revise acá un estudio al respecto). En Estación Central, aquel índice es de 2,3 m2, cifra que disminuye aún más en las zonas aledañas a las comunidades verticales, donde es de 1,4 m2 por persona. Con tan pocas áreas de esparcimiento, la gente se agolpa hasta tarde en calles y pasajes. Es común ver grupos compartiendo durante la madrugada cerca de carros de comida o improvisando fiestas con consumo de alcohol.

Fuente: CIPER

Integrantes de dos juntas de vecinos del sector de Toro Mazzotte, en su mayoría adultas mayores que viven ahí hace décadas y que ahora están rodeadas de “guetos verticales”, coincidieron en que con esos edificios su calidad de vida se desmoronó: “Antes era un barrio con poco ruido, se podía dormir. Ahora el ruido no deja. Por eso mucha gente se ha ido”, comentó una de ellas. 

“Antes por acá no asaltaban”,repiten las mismas vecinas. Esa contrasta con las cifras de un informe de la Dirección de Seguridad de la Municipalidad de Estación Central. Ese documento indica que en 2024, en las tres zonas con comunidades verticales, se registraron cinco delitos en una proporción considerablemente superior al resto de la comuna. Estación Central se divide en 42 unidades vecinales, acumulando solo en las tres que albergan los mega edificios un 35,7% de los delitos asociados a drogas, 20% de los delitos contra la propiedad no violentos, 16% de los delitos violentos, 14,7% de las incivilidades y 12,6% de los delitos asociados a armas.

De acuerdo con cifras del Centro de Estudios y Análisis del Delito (CEAD), entre 2015 y 2024 en la comuna los homicidios aumentaron en 157%, el robo con violencia en 55% y los casos de violencia intrafamiliar (VIF) en 38%.

COLEGIOS Y CONSULTORIOS SOBREPASADOS

Estación Central dispone de un total de 15 escuelas y liceos públicos. En 2015, esos recintos contaban, según los registros del Departamento de Educación de la comuna, con 6.389 estudiantes. Este año, de acuerdo con datos obtenidos desde el Servicio Local de Educación Pública (Slep) Santa Corina, la matrícula es de 9.212 alumnos. Tras una década, la misma infraestructura escolar debe albergar 47,06% más niños. Según el alcalde Muñoz, la lista de espera para acceder a un recinto educacional público es del 100%, es decir, por cada alumno que ingresa hay otro esperando un cupo. 

Los servicios de salud también se han visto afectados. Un Centro de Salud Familiar (Cesfam) es un consultorio que se encuentra diseñado para atender las necesidades y emergencias médicas de hasta 20 mil personas, explicó a CIPER una persona que trabaja en la elaboración de políticas de salud pública. Según datos de la Dirección de Salud de Estación Central, tres recintos deben cubrir la siguiente demanda: Cesfam de Padre Vicente Irarrázaval, 34.563 atenciones; Cesfam San José de Chuchunco, 33.743; y Cesfam Las Mercedes, 52.705.

CIPER también consultó a los senadores Ximena Rincón y Fidel Espinoza por el impacto en la calidad de vida de los vecinos si se autorizan nuevos “guetos verticales” en Estación Central. Los parlamentarios no respondieron.

SU KSA EN EL CONGRESO

El 4 de marzo de 2025, Ximena Rincón se reunió por primera vez con el empresario Armando Ide, quien llegó acompañado por el expresidente de la Confederación de la Producción y del Comercio (CPC), Juan Sutil. Un día después, Ximena Rincón, en entrevista con CNN Chile, interrumpió la conversación para mencionar: “Ayer tuve una reunión por Ley de Lobby (…) donde se me relataba, y esto ya lo han declarado en la fiscalía, cómo han habido solicitudes de pagos de coimas por obtener permisos de recepción municipal en la Municipalidad de Estación Central. (…) 50 edificios que se recepcionaron y sólo tres que no. ¿Por qué? Porque no pagaron coimas”.

El 21 de abril, al final de un capítulo del programa Sin Filtros, Rincón reiteró sus acusaciones. “Vengo denunciando la corrupción como un gran tema en nuestro país, lo he dicho en varias entrevistas y parece que las vacas volaran y fuera normal”, para luego asegurar que existe una causa donde el alcalde “de una comuna de la capital” se encuentra imputado por solicitar coimas a una inmobiliaria. La senadora afirmó que la Contraloría ordenó la aprobación de los edificios, pero no dijo que el criterio del organismo fiscalizador es que se pueden autorizar esas construcciones solo si proponen modificaciones al proyecto que no aumenten su impacto o bien que traigan un impacto positivo (como lo sería un aumento en áreas verdes, por ejemplo), y eso, precisamente, es lo que la municipalidad argumenta que no se cumple. La senadora cerró su intervención indicando que “tenemos 2 mil departamentos que no pueden ser asignados, tenemos 5 mil trabajadores que han perdido su trabajo, porque la empresa no quiso pagar coimas”. 

El senador por la región de Los Lagos, Fidel Espinoza, presente en el programa, respaldó sus dichos: “Soy de la Comisión de Vivienda y puedo dar fe de que esos hechos que tus denuncias son totalmente verdaderos. Ahí hay corrupción”.

Consultada por CIPER, Ximena Rincón no pudo respaldar con pruebas su denuncia. La senadora explicó que sus intervenciones se sustentan en “cuatro resoluciones de la Contraloría”, las que “sostienen que debieron haberse recepcionado los edificios”, y una querella; todos antecedentes que obtuvo durante reuniones por Ley de Lobby con el empresario Armando Ide, a quien aseguró no conocer.

Después de indicarle que CIPER revisó la querella que menciona, sin encontrar pruebas de la existencia de coimas, Ximena Rincón respondió que “yo no me puedo transformar en fiscal, lo que he dicho es lo que ellos sostienen y no es en la presentación de la querella donde eso va a quedar reflejado. Es en la investigación”. 

El senador Fidel Espinoza no respondió las consultas.

Juan Sutil, en conversación con CIPER, reconoció no contar con mayores antecedentes ni conocer pruebas que sustenten la denuncia de Su Ksa: “Ellos relataron los hechos y la forma en que ellos han sido víctimas. Aún no hay formalización. Simplemente yo lo que hice fue colaborar para que pudieran hacerle ver a una autoridad del Estado, en este caso a una senadora, los antecedentes. Eso es todo”.

CIPER revisó una querella interpuesta en junio de 2024 por Mauricio Smok (UDI), candidato el año pasado a alcalde de Recoleta, en contra de los ediles Daniel Jadue y Felipe Muñoz. En ésta, ampliamente difundida en prensa, se asegura que la administración de Muñoz, en coordinación con Jadue y funcionarios de la Municipalidad de Recoleta, exigió coimas a inmobiliarias para aprobar proyectos en Estación Central. No se acompañó ningún tipo de prueba que corrobore aquello. Fuentes de la fiscalía indicaron que la investigación no se ha formalizado, por lo que el alcalde Muñoz no ha sido imputado, y de momento no se cuenta con antecedentes sobre exigencias de coimas bajo su administración.

Ante una nueva consulta por evidencia que respalde su denuncia, la senadora Rincón aseguró que sostuvo una audiencia con la contralora Dorothy Pérez. En aquella reunión, dice, le habrían comunicado que las cuatro mega torres deberían recibir los permisos. 

Respecto a la reunión entre Rincón y la contralora Pérez, la CGR indicó a este medio que «la Contraloría sólo se pronuncia formal y oficialmente mediante sus dictámenes, auditorías e instructivos. Respecto de la materia que consulta, existen varios dictámenes e informes en los que la institución se ha pronunciado, los cuáles han sido entregados a las diversas autoridades y personas que han asistido a audiencias sobre estos aspectos». 

Sobre los cuatro dictámenes que menciona Ximena Rincón, la entidad acompañó tres oficios en su respuesta a CIPER, siendo el más reciente el del 15 de octubre de 2024, donde se refiere a la normativa que tienen que cumplir los edificios para ser aprobados. Este dictamen también fue entregado a CIPER por la senadora Rincón. 

El documento de la Contraloría establece que si el edificio presenta modificaciones que aminoren su impacto negativo o aumenten su impacto positivo, debe ser aprobado. Por el contrario, si las modificaciones aumentan el impacto negativo o disminuyen el positivo, debe ser rechazado. Y esta es, precisamente, la disputa: en la municipalidad aseguran que los proyectos son más permisivos que lo dispuesto en su permiso de edificación, mientras que Su Ksa afirma lo contrario. Contraloría no se ha pronunciado ni por una ni por otra versión.

Al respecto, la Seremi de Vivienda y Urbanismo emitió los oficios 3085/2024 y 783/2025. Para los cuatro edificios indicó que las modificaciones propuestas por Su Ksa no representan una innovación contraria a la normativa, siempre y cuando estas no incurran en los incumplimientos que la propia municipalidad denuncia (consulte el oficio n°783 y el oficio n°3085).

En conversación con CIPER, el alcalde de Estación Central, Felipe Muñoz, aseguró que, de cumplir con la normativa, los proyectos de grupo Su Ksa serán aprobados. “Si se entregan las herramientas legales como para poder aprobar estos edificios, evidentemente es algo que la Dirección de Obras Públicas va a realizar”.

De lo anterior existe un antecedente: bajo la administración del actual alcalde se aprobaron modificaciones a dos proyectos de Grupo Su Ksa, ubicados en calles Recreo y Placilla, ambos edificios mega densos autorizados en la administración de Rodrigo Delgado y cuyos permisos la Contraloría ordenó invalidar (revise acá y acá esas modificaciones). CIPER consultó al propietario de Su Ksa si se pagaron coimas para que estas modificaciones fueran aprobadas por la municipalidad, sin recibir respuesta.