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Comentarios (21)

Jose Ignacio Lopez | 27.03.2020
Ningún proyecto inmobiliario tiene ese nivel de rentabilidad ni cercanamente. Me sorprende la baja calidad del estudio y más aún que un medio supuestamente serio, lo publique.
Jorge | 15.02.2020
Si la persona que escribe esto, hace el calculo de la rentabilidad sin considerar el costo financiero, los costos de comercialización y el IVA, es por que simplemente no sabe lo que esta calculando. No se puede considerar serio el articulo después de eso. Desafortunado intento numérico.
Milton | 08.08.2019
Los costos parecen disminuidos, pero el punto es otro. ¿Si hay tanta necesidad de vivienda porqué no se construye más? Lo que yo entiendo es por la falta de paños para construir edificios, una empresa puede tener acordado con varios propietarios para comprar sus casas y hacer un edificio, pero basta que una casa no tenga su escritura al día -puede faltar formalizar la herencia o partirla- para que el edificio no pueda construirse. Lo que hay que hacer es mejorar el marco legal para permitir que se puedan vender propiedades con problemas, dejando el valor en el notario para cuando los herederos regularicen su situación. Ahora, a pesar del tono lastimero y trágico, Chile tiene un alto porcentaje de familias que son dueñas de su propiedad.
Carlos Zambrano | 02.08.2019
En cuanto a lo que se menciona de las viviendas sociales en Viena por ejemplo, donde estas le pertenecen a la municipalidad, según tengo entendido las propiedades que nunca podrán ser adquiridas por las familias que vivan ahí, es más una vez que la familia abandona esa vivienda esta es entregada a otra familia. Acá en Chile confunden el concepto del derecho a la vivienda con el sueño de la casa propia, creo que el estado debe solo proveer viviendas sociales para arriendo y no "venderselas" a los ciudadanos, con lo anterior se cumple cabalmente el concepto que mencionan en el articulo "la vivienda como derecho humano" .
Omar | 23.07.2019
Me parece que el estudio subestima los costos. Para el ejemplo del edificio de Ñuñoa, estamos hablando de un terreno con una contructibilidad de 6,3(es decir, que se pueden construir 6,3 m2 de superficie vendible, por cada m2 de terreno). Un terreno así tiene un valor de, por lo menos, 100UF/m2 (no los 35,7 que se indica en la tabla 2). Por otro lado, 13.860 m2 de superficie vendible implica, por lo menos, 23.000m2 de losa, a un valor de construcción de 16UF/m2. No se si este estimación incluye los costos de los honorarios, gastos comerciales, impuestos, permisos y de financiamiento, pero un proyecto de esa envergadura debería costar alrededor de 700.000UF de costo (muy lejos de los 388.000 que indica este estudio). Los ingresos por ventas están bien, pero hay que descontarle el IVA (el cual fue incluido en la reforma tributaria de MB). Con estas modificaciones, un proyecto así debería tener una rentabilidad aproximada del 10% (dependiendo del valor de compra del terreno), suponiendo un retorno a los 3, 4 años. Mi opinión de porqué los precios están tan altos, es debido, entre muchas razones , a el valor del terreno (en santiago es escaso), el mejoramiento del estándar de los edificios (ahora todas las viviendas incluyen termopanel, calefacción, cocina equipada, lo cual hace 10 a 20 años era impensable), y al abandono de las inmobiliarias a los segmentos medios y bajos. Por otro lado, algo que contribuyó significativamente en aumentar el costo de las viviendas, fue la reforma tributaria de MB. En esta reforma se introdujo el IVA a las viviendas (valor de venta sube entre un 8 al 19%), se bajó el límite en que viviendas pueden optar a rebajar el IVA en construcción, desde 6.000 a 2.000 UF, y también aumentó el impuesto a las empresas del 20% al 27%.
Francisco Vergara Perucich | 12.07.2019
A Manuel, "los paises serios" como Alemania, Francia y Austria lo hacen, precisamente porque identificaro el control de precios como el mejor mecanismo para propender hacia la universalizacion del acceso a la vivienda y reducir sus altos precios. Puede encontrar esta información aquí: https://www.elconfidencial.com/alma-corazon-vida/2017-12-13/viena-pisos-baratos_1492102/ https://elpais.com/economia/2019/06/18/actualidad/1560878482_152610.html https://www.publico.es/internacional/alquiler-paris-paris-limita-precio-alquileres-viviendas.html A Mauricio, le comento que el estudio se hizo en base a las referencias del Plan Regulador Comunal de Ñuñoa del año 2018, donde las zonas Z-1B; Z-2; Z-2A; Z-3 y Z-5, presentaban un coeficiente de constructibilidad libre siempre y cuando se adscribieran a la respectiva rasante. Para que "tengamos una discusión seria y objetiva", le invito a revisar el PRC en este link, por favor: https://www.nunoa.cl/images/web/dom/17/Ordenanza%20Refundida%20%20PRC%20NUNOA%20-%20vigente%20desde%2018.05.18.pdf A José, le comentamos que en una próxima columna hacemos una revisión del problema del pie para la compra de viviendas. A Mario, si, ese es el período.
Mauricio | 05.06.2019
Artículo válido si no fuera por varios supuestos: - comprar un terreno con esa constructibilidad (6,3) en Ñuñoa es utópico. Ese terreno no se compra por menos del triple en el mercado de hoy. - construir un edificio a 28uf es imposible. Cualquier constructora lo avala. Y eso sería solo el contrato de construcción sin incluir ni honorarios ni permisos ni financiamiento ni comercialización - Donde estaría el IVA...? - las rentabilidades de arriendos están en la realidad entre el 4 y 6% (ver www.ipz.cl) El aumento de precios de viviendas es preocupante, pero tengamos una discusión seria y objetiva porfavor.
Manuel | 04.06.2019
Claramente este artículo tiene una finalidad totalmente tendenciosa, fantasiosa y anti mercado. En ningún país serio del mundo existe regulación de los precios de las viviendas, pues porque toda regulación de precios en las economías libres genera una mayor escasez del producto. En Venezuela existe regulación de precios en los productos comestibles y eso ha generado un descalabro a tal punto que ninguna empresa está dispuesta a producir alimentos si sólo generarán pérdidas ¿Por lo tanto qué situación nos genera la regulación de precios? Un efecto adverso, solamente escasez y altos precios. En viviendas la situación sigue la misma línea, ningún país regula precios pues si esto ocurriera, las inmobiliarias no estarían dispuestas a invertir una enorme cantidad de millones de dólares para levantar un edificio y obtener ganancias minoritarias ¿qué situación acarrearía la regulación de precios? Aparte de un menor crecimiento económico del país, habría menor cantidad de viviendas construidas, menor oferta de viviendas, mayor escasez y mayor alza de precios, es decir el efecto opuesto. Y entiendan señores de CIPER que hoy día en el 2019 nunca ha existido una mayor cantidad de soluciones habitacionales para las familias chilenas que en toda la historia del país, por lo que este análisis tendencioso, se contradice por sí sólo. Les recomiendo que estudien un poco más de economía para dar opiniones un poco más acertadas
ricardo | 13.05.2019 | Socio/a 3 años
Muy de acuerdo en general con el artículo. En Chile se nos vende la idea que “la casa propia” en poco menos que una obligación, si no seremos pobres y no tendremos donde morir. La persona que arrienda es considerada de “menos recursos”. ¿Porqué? Yo defiendo a brazo partido el poder arrendar una propiedad, a un precio justo, con contrato de arriendo indefinido, con aumentos de arriendo anuales pactados y de acuerdo a las necesidades del inmueble, con seguridad para los arrendadores que su propiedad será cuidada (si no existirá excusa legal para desalojo), etc, etc. Si este mercado se regulara, si los arrendadores fueran cooperativas o los precios fuesen regulados por ley de modo que las ganancias no fueran desproporcionadas, se avanzaría mucho a la solución de este problema.
Rodrigo Garrido | 10.05.2019
No puedo estar más de acuerdo con lo expresado en el artículo, sin duda el tema inmobiliario en Chile y sobretodo Santiago, se ha vuelto una nueva mina de oro para los pseudo empresarios arrendadores y una nueva fuente de incremento de la desigualdad social. Se necesita de forma urgente regulación al tema, lo de mercado autoregulable con una necesidad básica solo enriquece a los de siempre
Yasna Arriagada | 10.05.2019 | Socio/a 2 años
Jose Undurraga, concuerdo con tu punto de vista..... Finalmente necesitan vender el sueño de la casa propia ( sólo será tuya si pagas la última cta. Del dividendo, antes es del Banco), mientras tanto ahorras, no obstante para pedir un hipotecario, no eres lo suficientemente rentable, debes complementar renta etc.... Para ganarte un subsidio cumplir con los requisitos no? pero debes elegir entre tramo I y II TÍTULO ETC.. De 1000 uf??? Dónde venden casas de 1000 uf en Stgo? Dónde de 1500 uf, que no sea regiones....ha? Debemos arrendar, estamos nadando sin ahogarnos aún.... Los inversionistas compran a destajo, arriendan, manejan el precio factor demanda, una de las causas fue la llegada de extranjeros x ejemplo pagan en Maipú 1 casa sector la farfana desde 500 mil. Elevando los precios y ojo no vive una familia en esa casa, viven 2 o 3.....Pero que le importa al dueño? Qué pague.... La economía, nos pisa la cola.. Los bancos nos niegan los créditos, la tasa de colocación es un robo, el endeudamiento aumenta y acá seguimos, creyendo que alguien leerá lo que escribo, haré un Cambio? Gano algo? Sólo ni derecho a pataleo... Pero sigo. trabajo y espero tener lo mío algún día. Ojalá este artículo genere cambios.
Jose Undurraga | 09.05.2019
En Chile, con una economía basada en el "emprendimiento", según el INE un 30 % de los empleos son informales (léase precarios, inestables e insuficientes). Este tercio de la población no cuenta con la posibilidad de acceso al sistema de créditos hipotecarios bancarios y se ve obligado a arrendar una vivienda o postular a los insuficientes subsidios habitacionales. Este mercado cautivo, de entre 5 a 6 millones de consumidores habitacionales, no parece ser un error de diseño si no mas bien parte de un plan de negocios bien calculado y aprovechado por los mismos de siempre.
EDO | 08.05.2019
Jose Hernandez: En estos momentos 5000 uf es una bicoca para muchos. Ya elite en chile es sobre 10.000 UF hacia arriba. Mira lo que se compra la elite en chile. https://www.capital.cl/especial-inbomiliario-todo-un-lujo/
Jose Hernandez | 08.05.2019
Los autores proponen un modelo basado en ñuñoa y da una rentabilidad muy alta. Ahora, algo que no se menciona en el articulo es que además del endeudamiento, ¿quién puede pagar un pie de una vivienda de 5000 uf hoy en día? ni la elite puede. Estamos hablando de 27 millones de pesos que se deben pagar sin otro credito (o con tarjeta de credito :-/ ). No hay libre mercado que resista estos precios de locos.
EDO | 07.05.2019
Esta claro que los precios de viviendas estan inflados. La falta de terrenos es mentira pq tierras hay por todo santiago disponible en comunas centrales: ej: san miguel, pac, san joaquin, la florida, recoleta, etc. En santiago hace mucho se debio haber cortado el queque si crecer hacia arriba o hacia los lados. En mi opinion lo mejor es crecer hacia arriba y usar todos los terrenos centrales a su maxima capacidad. Obvio que con mayor oferta de viviendas los precios de estas bajarian. Santiago va derechito para megaciudad y muchos no lo ven.
Manuel | 07.05.2019
Una vez más este pasquín marxista proponiendo soluciones que destruyen las economías
Mario Neira | 07.05.2019
Las 2.300.000 viviendas indicadas son período 2000 - 2017?
Jorge | 07.05.2019
Me parece increíble que el comentario anterior se centre en cómo invertir mejor y no empaparse del concepto social y político que se expone en todo su ancho, realmente me impresionó mucho su comentario.
Sebastian | 06.05.2019
Edo, son 20 millones de utilidad liquida
Alfredo Soto Rojas | 06.05.2019
El estudio , bien articulado y fundamentado, no me deja dudas sobre la necesidad de incorporar a la "agenda" política de quién se interese, por el crucial problema del acceso a la vivienda. Con una mezcla de indignación y vergüenza veo que el problema tiene solución o soluciones combinadas, ya en práctica por décadas en los países desarrollados, y en las que el componente de la intervención estatal es imprescindible ...
EDO | 04.05.2019
No me queda claro que si la inversion inicial es de 18 millones y las ganancias son de 20 millones o sea utilidad del proyecto 2 millones de dolares. Creo que si es asi hay mejores alternativas de inversion que ponerse a construir edificios.
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