Horst Paulmann tiene pena. Después de construir la torre del Costanera Center, que con sus 62 pisos y 300 metros de altura se coronó como el edificio más alto de Iberoamérica, no ha podido concretar la nueva mega obra inmobiliaria que le quita el sueño. Fue en la junta de accionistas de Cencosud, celebrada este viernes 28 de abril, donde  Paulmann manifestó que le daba pena no poder iniciar la construcción del centro comercial Alto Las Condes 2. Un ambicioso proyecto que pretende erigir en la esquina de avenida Kennedy con Padre Hurtado -frente al Alto Las Condes- y que incluiría un mall, torres de oficinas y departamentos, un rascacielos de 55 pisos, un hotel y un túnel que, bajo la avenida Kennedy, conectaría ambos centros comerciales.

“Los temas judiciales nos han parado el proyecto”, señaló en la junta, en referencia al duro round legal que lo enfrenta a la Municipalidad de Vitacura. Aunque en la misma ocasión deslizó la posibilidad de sacar el tema de los tribunales y negociar algún acuerdo con las autoridades comunales.

Terreno de Paulmann frente al Alto Las Condes (Fuente: Google Maps)

El municipio que dirige el alcalde Raúl Torrealba (RN) ha intentado paralizar las obras y declarar la caducidad del permiso de edificación. La razón de fondo: el proyecto de Paulmann cuenta con una autorización extendida en el 2000, época en que las normas urbanísticas –adoptadas cuando Vitacura aún era parte de Las Condes– permitían construcciones en altura prácticamente sin límites. Con el plan regulador comunal actual, el centro comercial que Cencosud pretende construir no podría superar los siete pisos. Convencidas de que el proyecto que intenta materializar Paulmann afectaría gravemente la calidad de vida de los vecinos, las autoridades de la municipalidad encendieron la luz roja.

Amparado en que las obras han estado sin movimiento por más de tres años –lo que según las normas vigentes provoca la caducidad automática del permiso–, Torrealba lanzó la ofensiva que tiene a Paulmann sumido en la tristeza. Para ello contó con un dictamen de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda Metropolitana (Seremi) que le dio luz verde. En enero pasado, la directora de Obras de Vitacura, Pamela Ortiz, emitió un oficio que constató la caducidad del permiso.

Para mantener con vida durante 17 años el permiso de edificación sin ejecutar las obras, el propietario original, Carlos Celle, y luego Cencosud, recurrieron a una argucia: ejecutar trabajos menores, como mover tierra y rediseñar trazados cada cierto tiempo. No obstante, la directora de Obras estimó que los trabajos habían estado suspendidos por más de tres años y emitió el controversial oficio de enero.

Cencosud tiene en juego un proyecto con una inversión asociada de US$500 millones, según una nota del diario Pulso, por lo que rápidamente Paulmann movió a sus abogados para resucitar el permiso. Presentó un recurso contra el dictamen de la Seremi que le daba sustento a la actuación de la directora de Obras. La Corte de Apelaciones de Santiago y luego la Suprema le dieron la razón. Pero la municipalidad alega que nunca se ha discutido en la justicia el tema de fondo: si el permiso está vigente o no. Por lo mismo, “los temas judiciales” -como los llamó Paulmann en la reciente junta de accionistas- amenazan con seguir paralizando su nuevo sueño inmobiliario.

EL SINUOSO CAMINO LEGAL

El empresario Carlos Celle adquirió en 1987 el paño ubicado en la esquina nororiente de Kennedy con Padre Hurtado. Celle pagó 160 mil UF (unos $585 millones de la época) por el terreno y en 2000 consiguió el permiso de edificación que ahora enfrenta a Vitacura con Cencosud.

El artífice de la estrategia para mantener con vida ese permiso a pesar de que nunca se iniciaron las obras, fue el arquitecto José Ramón Ugarte. Ex presidente del Colegio de Arquitectos, Ugarte fue asesor del ministro de Vivienda durante el gobierno de Sebastián Piñera. CIPER reveló que desde ese puesto estratégico impulsó reformas que beneficiaron directamente sus proyectos personales o los de su entorno profesional (vea ese reportaje de CIPER).

Cuando Paulmann compró el terreno a Celle, no estaba adquiriendo solo un pedazo de tierra. Lo que realmente le interesaba era el permiso de edificación, que le permitiría construir con las normas antiguas y hacerle una finta al plan regulador que actualmente rige en Vitacura. Por esa razón, pagó mucho más que la tasación comercial que entonces tenía el terreno. En 2007, Carlos Celle traspasó la propiedad desde una de sus sociedades comerciales a su patrimonio personal y, según la escritura que registró ese movimiento, el paño fue tasado en $4.447 millones. Tres años más tarde, en 2010, Paulmann lo compró en $29.819 millones.

José Ramón Ugarte

De hecho, Paulmann no solo compró el terreno y el permiso, pues también tuvo que mantener a José Ramón Ugarte como arquitecto del proyecto “para tener la misma constructibilidad en el terreno”, según una publicación de El Mercurio de junio de 2010.

Ugarte, ya trabajando para Cencosud, modificó el proyecto original que tenía Carlos Celle y proyectó la ampliación del mall Alto Las Condes en el paño recién adquirido por Paulmann. El arquitecto que era asesor del ministro de Vivienda, tramitó esas modificaciones al permiso original y consiguió sucesivas prórrogas para mantenerlo vigente, ejecutando solo obras menores.

Mientras fue asesor del ministro, Ugarte participó en la redacción del Decreto N° 25 de 2012, que permite a los municipios “autorizar conexiones subterráneas bajo la vía pública entre distintos inmuebles”. Justamente lo que Paulmann necesita para que su nuevo mall quede conectado con el Alto Las Condes.

El primer corcoveo en la relación de Cencosud con la Municipalidad de Vitacura tuvo lugar en 2015. Ese año la Dirección de Obras del municipio, dando por hecho que ya no había un permiso de edificación vigente, ordenó la paralización de los trabajos que de manera esporádica se ejecutaban en avenida Kennedy 8950. La resolución se basó en que en los últimos tres años la obra no había tenido actividad alguna, lo que según la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) caduca automáticamente los permisos de edificación (vea la resolución).

Aunque la paralización de las obras tomó por sorpresa a Cencosud, rápidamente sus abogados alegaron ante la Seremi de Vivienda que el permiso estaba vigente y que se debía anular la orden de la Dirección de Obras. El seremi, Aldo Ramaciotti, le dio la razón a Cencosud en noviembre de 2015.

El mismo día en que Ramaciotti le despejó la vía a Cencosud para seguir adelante, la Contraloría envió un oficio a la Municipalidad de Vitacura dándole pie nuevamente para declarar caduco el permiso. El documento de la Contraloría indicaba que es un deber de la Dirección de Obras verificar los plazos establecidos en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Doce días después, la Seremi sintonizó con la resolución de la Contraloría, emitiendo un dictamen que “aclaraba” su orden anterior y explicando que el oficio de la Dirección de Obras que determinó la caducidad del permiso estaba bien extendido.

Profesionales que conocen cómo se ha articulado la defensa de Cencosud, dijeron a CIPER que la “voltereta” de la Seremi fue la chispa que encendió la pradera al interior de la compañía:

-Firmaron con la mano y lo borraron con el codo. Primero la Seremi dice que el permiso sí está vigente, que está mal declarada la caducidad y días después dice que en realidad no, que estaba bien declarada la caducidad.

Por eso, los abogados de Paulmann presentaron un recurso de protección ante la Corte de Apelaciones contra la Seremi. El tribunal de alzada falló a favor de la compañía y después la Corte Suprema volvió a darle la razón a Cencosud.

El municipio acató y esperó.

LA ÚLTIMA BATALLA

A fines de 2016 la Municipalidad de Vitacura comenzó a gestar un nuevo golpe. Como los tribunales habían invalidado el dictamen de la Seremi, la directora de Obras, Pamela Ortiz, le envió el 16 de diciembre pasado un oficio a Ramaciotti, preguntándole a quién debía hacerle caso: si a la Contraloría o a la resolución de la Seremi anulada por la corte. Ramaciotti le respondió 10 días después: “Los informes jurídicos emitidos por la Contraloría General de la República, son obligatorios y vinculantes (…). El aludido dictamen (de la Contraloría), tiene prevalencia por sobre las instrucciones impartidas por esta Secretaría”.

Con ese salvoconducto de la Seremi, Ortiz firmó dos resoluciones el 19 de enero de este año. La primera, en concordancia con el fallo de los tribunales, invalidó la orden de paralización de las obras emitida en 2015 (vea esa resolución). Con esto, Horst Paulmann respiró tranquilo, pero por poco tiempo. No contaba con que la segunda resolución nuevamente constataría la caducidad del permiso de edificación al que el empresario se aferra (vea la segunda resolución).

Paulmann no podía dejar las cosas así. Sus abogados acudieron nuevamente a la Corte de Apelaciones, acusando que la resolución de Ortiz constituía un desacato frente al fallo anterior del mismo tribunal. En febrero pasado la corte les dio la razón, aplicándole al seremi Ramaciotti y a la directora Ortiz la sanción de “amonestación privada” y pidió que se pusiera el desacato en conocimiento del Ministerio Público, para que se investiguen eventuales delitos asociados.

Raúl Torrealba

La Seremi presentó un recurso de apelación ante la Corte Suprema, y esta vez con refuerzos: el alcalde Raúl Torrealba también se sumó. Pero el 16 de marzo ambos recursos fueron declarados inadmisibles. Así, quedó a firme el fallo que establece que el desacato no es apelable.

Tres días después Torrealba hizo sus descargos en El Mercurio: “El permiso de hace más de 20 años hoy no se condice con Vitacura y su carácter residencial, ni con el barrio donde está emplazado. La Corte Suprema solo estimó que lo resuelto por la Corte de Apelaciones en orden a establecer una sanción por desacato no era apelable. Los abogados de la municipalidad están estudiando los efectos de este fallo. En todo caso, el último fallo no se refiere al hecho de que el permiso ya está caduco«.

Tal como lo destacó Torrealba, el nudo del cual depende la materialización del sueño de Paulmann se centra en que, si bien el máximo tribunal le dio la razón a la empresa sobre el desacato, la justicia aún no se ha pronunciado sobre la vigencia del permiso de edificación. Y esto se presta para interpretaciones contradictorias. Mientras en el entorno de Cencosud dan la batalla por ganada, hasta la semana pasada el equipo jurídico de la municipalidad seguía estudiando vías legales que dieran sustento a su tesis de que el permiso ya no está vigente.

La aspiración expresada por Paulmann es echar a andar las obras de su nuevo mall este año. Pero ella choca con una batalla legal entre Cencosud y la Municipalidad de Vitacura que podría postergar por tiempo indefinido su proyecto estrella. Seguir en los tribunales sería aceptar mantener paralizada una millonaria inversión que inicialmente le costó a Cencosud casi $30 mil millones.

En este punto no es extraño que se empiece a escuchar la posibilidad de una salida negociada. En el entorno de Cencosud dijeron a CIPER que quieren evitar a toda costa perder su permiso de edificación, pero que podrían estar dispuestos a construir un proyecto distinto al originalmente diseñado. Según estas fuentes, el permiso está plenamente válido y le da certeza a Cencosud de que puede construir su torre de 55 pisos, aunque haya cambiado el plan regulador. Pero eso no significa, agregaron, que efectivamente se construya con esa altura.

La posibilidad de un acuerdo también se asoma en la cuidadosa respuesta que la municipalidad entregó a CIPER, cuando se le consultó los pasos que seguiría en su litigio con Cencosud. Por escrito, el municipio contestó:

“Frente al tema del permiso de Cencosud, en los terrenos de Padre Hurtado con Kennedy, la Municipalidad está empeñada en respetar el ordenamiento jurídico vigente.

Supone lo anterior, que el desarrollo de ese sector debe ser respetuoso de los barrios y vecinos que lo circundan. En otras palabras, respetuoso de la Comuna de Vitacura en general, que mira su futuro con un desarrollo urbano destinado a resguardar conceptos tales como: calidad de vida, tranquilidad, sustentabilidad, amabilidad, conectividad y un marcado carácter residencial”.

El propio Paulmann, al salir de la última junta de accionistas de Cencosud, reveló la intención de tender puentes: «Estamos con mucha voluntad con la municipalidad viendo de qué forma podemos destrabarlo, porque a pesar de que el proyecto y la aprobación está vigente, depende de la municipalidad ver de qué forma se hace esto, así que yo creo que esto va bastante bien encaminado, y han mostrado buena voluntad».