La legislación vigente estipula que los dueños de predios que desean edificar en sus propiedades, con independencia de la envergadura de la obra, deben someterse a los procesos administrativos reglamentados en la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcción (OGUC). Incluso aquellos que solo quieren hacer una ampliación o mejoramiento de su vivienda están obligados a cumplir con estos trámites. El problema es que sólo cuando inician este proceso muchos se enteran de que sus viviendas están emplazadas en “zonas de riesgo”. Esto es más común de lo que se piensa y afecta principalmente a propietarios cuyos inmuebles se ubican al borde de ríos y esteros o bien en quebradas. Una situación poco conocida pero que hizo noticia con las fuertes lluvias que recientemente afectaron a la zona central, provocando desbordes y aluviones. Vacíos normativos, interpretaciones antojadizas de las normas y una fiscalización laxa por parte de las autoridades, han permitido estas construcciones en zonas calificadas como riesgosas.
Al iniciar los trámites para obtener un permiso de edificación, el interesado debe presentar diversos antecedentes, tales como individualizar a los profesionales responsables del proyecto, una declaración simple de titularidad de dominio del predio y una fotocopia del Certificado de Informaciones Previas. En este último documento pondremos nuestra atención. Este certificado, emitido por la Dirección de Obras Municipal, informa las limitaciones que podrían afectar a la edificación en ese predio, de acuerdo con las normas urbanísticas derivadas del instrumento de planificación (como los planes reguladores) que se aplica en esa zona.
Para autorizar una construcción resulta esencial que la autoridad preste atención a las normas que afectan a la zona o al uso de suelo en que se emplaza el predio. Esto, debido a que los planes reguladores tienen definidas áreas restringidas al desarrollo urbano por constituir peligros potenciales. Estas zonas restringidas están definidas en el Artículo 2.1.17 de la OGUC, donde se les individualiza como “zonas no edificables” o “áreas de riesgo”, según sea el caso.
Las “zonas no edificables” son aquéllas que por su especial naturaleza y ubicación no son susceptibles de edificación. En estas áreas sólo se aceptará la ubicación de actividades transitorias.
Por “áreas de riesgo” se entienden aquellos territorios donde las construcciones se limitan por razones de seguridad, debido a posibles desastres naturales u otros fenómenos semejantes, y requieren la incorporación de obras de ingeniería o de otra índole, suficientes para subsanar o mitigar los efectos de los eventuales desastres.
No obstante las restricciones señaladas, en el caso particular de las “áreas de riesgo” las normas indican que se pueden autorizar construcciones, siempre que «la solicitud del permiso de edificación, se acompañe de un estudio fundado, elaborado por un profesional especialista y aprobado por el organismo competente que determine las acciones que deberán ejecutarse para su utilización» (1).
Es en este punto donde las autoridades se ven enfrentadas a vacíos y contradicciones en las normas que regulan estos requerimientos, lo que da pie a interpretaciones que, bajo la presión del mercado inmobiliario, no siempre ponen por delante la protección de las personas. De esta forma, funcionarios de las seremi de Vivienda, Serviu, Ministerio de Obras Públicas (MOP) y direcciones de obras municipales (DOM), no tienen un criterio parejo para aplicar las normas y es este campo fértil para las interpretaciones creativas el que posibilita que se terminen autorizando construcciones en zonas de riesgo sin adoptar los debidos resguardos.
Como se ha dicho, el artículo 2.1.17, en lo medular, exige un estudio fundado elaborado por un especialista y aprobado por el organismo competente. En el caso de los terrenos aledaños a ríos y esteros o posibles escurrimientos provenientes de quebradas, el organismo que tiene la responsabilidad de analizar estos estudios es la Dirección de Obras Hidráulicas del MOP (DOH). El mismo Ministerio de Obras Públicas informa en su sitio web que la DOH es «la entidad a cargo de revisar estudios técnicos y autorizar la definición o disminución de las Franjas de Restricción, asociadas a crecidas de los cauces de ríos, esteros y quebradas que afectan a una propiedad, de acuerdo al Plan Regulador comunal» (2).
Lo anterior choca de frente con una particular y taxativa restricción contenida en el artículo Nº 97 de la Ley Orgánica del MOP: “Se prohíbe construir casas para viviendas y con mayor razón formar poblaciones en suelos periódicamente inundables, aun cuando la inundación se presente en períodos de hasta diez años»(3). Esta prohibición sencillamente anula la supuesta facultad de la DOH para definir o disminuir las franjas de restricción cuando se trata de autorizar proyectos de viviendas. Entonces, ¿cuál es el organismo competente que puede autorizar la construcción de viviendas en riberas de ríos y otros cauces? Aún más, ¿cuáles son las competencias que debe tener el profesional especialista que elabore el estudio fundado?¿Quién califica como especialista a ese profesional? ¿En qué consiste un estudio fundado?
Así también nacen inquietudes respecto de aspectos éticos implícitos en todo este esquema. Por ejemplo, ¿se pueden exigir las medidas de mitigación al propietario de una vivienda ubicada en la zona de inundación, cuando no se focalizaron antes los recursos en las medidas para mitigar el origen del riesgo? En la práctica, salvo para los inversionistas del sector inmobiliario, la posibilidad de que un particular pueda acogerse al artículo 2.1.17 es casi inexistente, debido a los altos costos de un estudio fundado.
Cuando un particular pide a la DOH que defina o disminuya una franja de restricción, debe presentar el Certificado de Informaciones Previas obtenido en la municipalidad, donde se indican las restricciones que afectan al terreno por crecidas en cauces cercanos. La DOH, entonces, realiza una visita al terreno de la que surgirá un informe donde se individualizará el predio y se señalarán las eventuales medidas de mitigación realizadas al curso fluvial. Casi a modo interpretativo puede autorizar las construcciones, pero debe ser categórica para definir la presencia del riesgo. Y habiendo detectado el riesgo, debiese imperar el artículo 97 de la Ley Orgánica del MOP, que prohíbe tajantemente construir viviendas en zonas inundables.
Este informe de la DOH, carente de los fundamentos requeridos en la OGUC, es acogido de manera interpretativa por las direcciones de obras de algunos municipios y otras entidades públicas relacionadas con la construcción de viviendas. Esto ha generado un problema sin solución para muchas familias a lo largo del país, las que confiadas en el conocimiento técnico y la responsabilidad funcionaria de las autoridades, hicieron uso del derecho a una vivienda propia a través de proyectos inmobiliarios que fueron autorizados sin considerar las normativas establecidas o se ejecutaron posiblemente bajo omisión de información.
En la teoría, los proyectos no pueden contar con permiso de edificación mientras no se ajusten a lo indicado en el artículo 2.1.17. No obstante, hay casos que demuestran lo contrario, como sucede con un conjunto de familias de Temuco que denunciaron en 2013 que sus viviendas están emplazadas en una zona de riesgo, lo que en la práctica les impide realizar mejoras a sus casas (4). De igual forma, hay casos similares en la comuna de Codegua (Sexta Región), tanto de proyectos de viviendas sociales -como la población Alberto Hurtado-, como de subsidios de construcción en sitio propio.
Es posible identificar en los ejemplos del párrafo anterior un factor común: el artículo Nº 134 del DFL 458 señalaque “las obras de defensa y de servicio del terreno«, en alusión a las mitigaciones en las zonas de riesgo que afectan a conjuntos habitacionales, están dentro de las obligaciones del urbanizador (5). Por lo tanto, las direcciones de obras municipales debieron haber exigido las medidas de mitigación oportunamente al responsable del proyecto inmobiliario, según lo indicado en el artículo 2.1.17. Esto nos lleva a reflexionar sobre cuál es el fundamento ético para endosar esta responsabilidad a los propietarios que adquirieron las casas, quienes confiaron en los agentes inmobiliarios y las autoridades públicas, y aportaron económicamente a proyectos que fueron evaluados y visados por las entidades competentes.
Estos casos no solo permiten constatar una negligencia de las autoridades, pues también reflejan cómo se facilitan negocios inmobiliarios cuando estos agilizan las metas y objetivos de los gobiernos de turno en materia de vivienda.
No hay un régimen jurídico ni urbanístico preciso con respecto a las piezas naturales de ríos, arroyos, esteros, humedales, acequias, canales, etc.. Tampoco se cuenta en Chile con una ley del suelo que ponga orden a los usos y otras gabelas del crecimiento urbano. En Chile no se hace planificación ni gestión urbanística por lo cual todos es de limitados resultados y calidades.
Mercedes Vergara casanova | 30.08.2019
Vivo en valle noble concepcion. Se pretende construir Dpto de 5pisos en sector de riesgo de innundacion y además ese secto se nos ofreció como una plazoleta donde denunciamos y que nos ayuden reslmente
isabel | 09.05.2016
Paralelo a este reportaje, también podríamos decir que en la ciudad de Concepción, después del 27/F nunca más se iban a construir edificios que no pasaran los 12 pisos, ya que la hecatombe que provocó la caída de algunos y destrucción de otros, en terrenos arenosos sin base rocosa, poco o nada han hecho las autoridades para frenar lo antes especificado, al contrario se siguen construyendo edificios de alta magnitud, y sellando humedales con poco o nada de criterio de las inmobiliarias, que les interesa el negocio del dinero, y nada que tenga que ver el medio ambiente, amparados por autoridades nefastas, ya veremos a futuro el resultado de esta irresponsabilidad.
No obstante las restricciones señaladas, en el caso particular de las “áreas de riesgo” las normas indican que se pueden autorizar construcciones, siempre que «la solicitud del permiso de edificación, se acompañe de un estudio fundado, elaborado por un profesional especialista y aprobado por el organismo competente que determine las acciones que deberán ejecutarse para su utilización» (1).
