La gran deuda del sector vivienda

A un año del terremoto, la evaluación general sobre el proceso de reconstrucción en vivienda es deficiente. Según lo afirmado por la Asociación Chilena de Municipalidades, de los 127 mil subsidios habitacionales entregados por el gobierno, sólo 67 mil estarían en ejecución y de éstos, sólo 1.570 viviendas fueron construidas durante el 2010. Esto representa menos del 2% del total de subsidios entregados, y explica la negativa percepción de los afectados que afirman, a través del Movimiento Nacional por una Reconstrucción Justa, que este ha sido un año sin reconstrucción.

Si bien reconocemos que el MINVU ha sido eficiente en la entrega de subsidios, esto no asegura de ninguna manera que el proceso de reconstrucción lo sea. La asignación presupuestaria es sólo un paso inicial dentro de un proceso productivo complejo como es el de la vivienda subsidiada, que, antes del terremoto, representaba más del 40% del total de metros cuadrados construidos anualmente en Chile.

Este sector funciona interrelacionando diversos agentes públicos y privados que permiten articular la demanda por vivienda con el financiamiento estatal, el desarrollo de oferta privada y sistemas de créditos. Las personas, según su situación socioeconómica o capacidad de endeudamiento, postulan a subsidios a la demanda, lo que significa que es el sector privado quien debe diseñar, gestionar, construir y comercializar. Estado co-financia el poder de compra de esta demanda.

La política aplicada para la reconstrucción de viviendas es la traslación de la política antigua con sólo algunos ajustes en materia de subsidios. Según la idolología con la que se ha implementado este proceso, se asume que será el mercado quien se hará cargo de reconstruir una vez que el Estado ya haya hecho su trabajo entregando la totalidad de subsidios.

En nuestra opinión, y como indica la experiencia internacional, o bien esto no ocurrirá o sólo será posible de implementar a costa de anteponer la urgencia a la calidad, lo que supone el riesgo de dejar nuestras ciudades intermedias convertidas en periferias marginales, aumentando aún más la desigualdad que azota nuestra condición de país provincial.

¿Por qué? Por dos razones: El sector es conservador y la actual demanda es ampliamente superior a su capacidad de respuesta.

El sector de vivienda subsidiada, salvo ejemplos puntuales, se ha dedicado sistemáticamente a paliar el déficit de “cantidad” a través de “soluciones” resultantes de un modelo de negocio basado en la producción de “cajas” para pobres de bajo standard, con bajo valor de suelo, en periferias de grandes zonas urbanas y con márgenes razonables dada la seguridad del negocio. Es decir, la vivienda social ha sido un commodity.

Por su parte, en las regiones afectadas, la demanda hoy es distinta a lo conocido: masiva, seis veces la producción anual; urgente, ya ha pasado un invierno y quedan tan sólo 4 meses para el segundo; y diversa, está disgregada en un amplio territorio, afectando a realidades muy distintas de las que estaban acostumbrados los privados a abordar: zonas rurales y centros urbanos.

Para que los privados asuman por sí mismos el desafío de la construcción de las viviendas requeridas, deben cambiar su modelo de negocio y, por lo tanto, deben innovar. Para ellos, esta innovación es muy poco conveniente de desarrollar pues la fórmula actual y el modelo de negocio siguen siendo seguros. Dado el estado de confort en el que se encuentran, se requeriría fomentar desde el Estado no sólo la competencia, sino que la aparición de nuevos agentes, subsidiando el alto costo de transacción que significa entrar en este sector, cosa que no aparece por ninguna parte en el plan del gobierno.

Dado que estamos invirtiendo como país en un proyecto que costará alrededor de 4.000 millones de dólares, debemos considerar este capital no sólo como bonos individuales, sino que como un capital de inversión social que signifique un impacto en los sistemas sociales y productivos, y permita entender esta reconstrucción como una oportunidad. Nuestra propuesta es que el proceso de reconstrucción lo lidere la sociedad, representada por el Estado y sus ciudadanos en una fuerte alianza con el sector privado, pero no guiado por la mano invisible.

En este sentido proponemos dos ejes articuladores de un plan de reconstrucción en vivienda: Una fuerte institucionalidad intersectorial y la gestión de un modelo de innovación público-privado en el sector.

Primero debemos crear una institución intersectorial a cargo de la reconstrucción cuyo objetivo debe ser habilitar un sistema productivo que sea capaz de convertir estos recursos asignados en mejores viviendas y ciudades. Como el mismo gobierno ha reconocido, el proceso durará más de un periodo y el problema de tener «programas» simplemente hará que cada gobierno re-invente la rueda.

Lo que se necesita es una nueva CORFO, idealmente creada por ley y consenso en el parlamento, donde todas las fuerzas políticas tengan participación con el fin de democratizar el proceso, vincular los problemas y enfrentarlos desde una dimensión estratégica.

En segundo lugar, proponemos impulsar un modelo de gestión de innovación en el sector que debe vincular al sector público, el sector privado y la ciudadanía para poder ser exitoso.

A grandes rasgos, los objetivos de un modelo de este tipo debiesen ser:

(1) Mejorar las soluciones a través de la incorporación de diseño en los distintos agentes de la cadena de valor, apoyando el desarrollo de nuevas tipologías en el mercado inmobiliario, optimizando procesos de la industria de la construcción, mejorando los sistemas de control del sector público e introduciendo procesos de diseño participativo en la comunidad organizada para maximizar la coordinación entre sus necesidades, las factibilidades proyectuales y la captura de plusvalías para los habitantes.

(2) Promover la distribución equitativa del valor generado a partir de crear competitividad en los mercados, introduciendo nuevos actores con capacidad innovativa; mejorar la calidad de los bienes ofertados, introduciendo estándares de calidad; y promover la permanencia de los habitantes en sus barrios, mejorando los subsidios de localización.

(3) Realizar encadenamiento productivo entre los distintos actores vinculados al proceso (arquitectos, constructores, promotores, reguladores y usuarios) a partir de promover procesos de diseño integrado y gestionados desde la institucionalidad a cargo.

En Chile ocurren grandes terremotos como este al menos cada 25 años y la evidencia indica que es necesario mirar el problema desde una perspectiva de desarrollo.

*Los datos presentados en este artículo han sido elaborados por el equipo de vivienda de Co-op y Reconstruye.