Caso Mundo Parcelas: una notaría reportó a la UAF posibles delitos en venta masiva de terrenos, pero la fiscalía no fue alertada

En septiembre de 2024, la Notaría de Valeria Ronchera alertó a la Unidad de Análisis Financiero (UAF) de 30 operaciones sospechosas realizadas por Sebastián Yáñez y Roberto Oteiza. Ambos, en un día, vendieron a la misma persona 15 empresas que no tenían movimientos tributarios, en $280 millones. Ronchera ya había recibido reclamos de personas que alegaban haber comprado parcelas -que nunca fueron entregadas- a sociedades en las que Yáñez y Oteiza figuraban como representantes o dueños. Pero, en el Ministerio Público no hay registro de alguna alerta de la UAF. Recién tres meses después del reporte de la notaría, la fiscalía abrió una investigación por estafa a Yáñez y Oteiza, la que se basa en al menos 38 querellas y un reporte del Sernac. Son cerca de 400 personas que los acusan de haber vendido parcelas en cuatro regiones (O’Higgins, Maule, Los Lagos, Valparaíso y Coquimbo) sin haberlas entregado.

El 15 de abril de este año, la Fiscalía Metropolitana Norte ofició a la Décima Notaría de Santiago, dirigida por Valeria Ronchera, solicitando una lista con todas las operaciones realizadas en esa oficina por cuatro empresas: Inmobiliaria Costal del Sol SpA (cuyo nombre actual es Agroparcelas SpA), Megaterrenos SpA, Elige Tu Terreno SpA e Inversiones Mundo SpA. Esto, porque el Ministerio Público investiga a estas sociedades por estafa y contrato simulado. Todas realizaron promesas de compraventa de parcelas que nunca entregaron y tampoco devolvieron el dinero. Son más de 400 los denunciantes y se han presentado al menos 38 querellas, por terrenos ubicados en cuatro regiones: O’Higgins, Maule, Los Lagos, Valparaíso y Coquimbo.

La investigación de la fiscalía se inició en diciembre del año pasado, después de que se ingresaron las primeras querellas. Pero, pudo haber empezado al menos tres meses antes. Esto, porque el 27 de septiembre de 2024 la notaría de Valeria Ronchera emitió un Reporte de Operaciones Sospechosas (ROS) -mecanismo de alerta para la prevención de lavado de activos- a la Unidad de Análisis Financiero (UAF), advirtiendo sobre movimientos financieros de Sebastián Yáñez y Roberto Oteiza, quienes figuran como dueños o representantes legales de las sociedades involucradas.

En la carpeta de investigación que abrió la fiscalía, y que fue revisada por CIPER, no aparece alguna alerta de la UAF enviada al Ministerio Público que haya estado basada en los antecedentes reportados por Ronchera, por lo que pareciera que esa entidad desestimó el ROS de la notaría. En la UAF dijeron a CIPER que no podían confirmar si efectivamente tramitaron ese reporte o lo desecharon: “La UAF no puede confirmar ni descartar el haber recibido un reporte de operaciones sospechosas, así como tampoco, por ejemplo, entregar algún tipo de retroalimentación al sujeto obligado que lo envió [la notaría]”, respondieron a CIPER en esa entidad.

El 14 de marzo de 2024, Yáñez y Oteiza vendieron quince sociedades, de las cuales ambos eran dueños, a una sola persona: Felipe Lobos Silva, quien pagó $280 millones al contado por el conjunto. Una de las sospechas de la notaria Ronchera se basaba en que nueve de estas empresas, dos años antes de la venta, habían decretado su término de giro (cierre de actividades comerciales ante el Servicio de Impuestos Internos, SII). Las otras seis no contaba con movimientos financieros desde al menos nueve años antes de la transacción.

Si bien la UAF recibió el informe, nunca se comunicó con la notaría para solicitar más antecedentes ni seguir el caso, según afirmó Valeria Ronchera a CIPER.

Entrada de uno de los terrenos que Mundo Parcelas vendió sin ser propietarios (Fuente: Facebook)

En diciembre de 2024, la Fiscalía Metropolitana Centro Norte inició una investigación unificando once querellas que habían ingresado al Ministerio Público hasta ese momento, en las que personas de Santiago, Rengo, Talca y San Javier, acusaban haber sido víctimas de estafa tras haber comprado una parcela que jamás se les entregó. En la carpeta investigativa del caso, no hay registros de algún informe relacionado con el reporte enviado por Ronchera a la UAF. 

Actualmente, Inmobiliaria Costa del Sol, Agroparcelas, Megaterrenos, Elige Tu Terreno e Inversiones Mundo, están vinculadas con al menos 38 querellas ingresadas entre julio de 2024 y agosto de 2025. Estas empresas también están relacionadas con cuatro nombres: Sebastián Yáñez, Gianfranco Calcagno, Francisco Javier Castro y Roberto Oteiza, quienes están siendo investigados por estafa, apropiación indebida y contrato simulado, en una causa liderada por la Fiscalía de Alta Complejidad Metropolitana Centro Norte.

Los acusados han sido identificados por la fiscalía como creadores de un “sofisticado esquema para defraudar a terceros” (vea esa constancia de orden verbal de detención), a través del cual se distribuyeron la administración y representación legal de al menos cinco empresas dedicadas a la venta de parcelas. Mediante estas, entre noviembre de 2020 y abril de 2025, en la notaría Ronchera firmaron más de tres mil promesas de compraventa de parcelas en todo Chile. El catastro con el detalle de todas estas compraventas fue enviado al Ministerio Público por la notaría (vea acá el documento Excel hecho por la Notaría Ronchera y remitido a la fiscalía), en el que se contabilizaron ingresos por más de $1.300 millones entre 2021 y 2024.

Las empresas son objeto de investigación del Ministerio Público por supuestamente defraudar a cientos de clientes a través de la venta de parcelas en verde o en blanco, es decir, el comprador pagaba a la empresa parte o el total del terreno sin que esta fuera aún propietaria del bien raíz. Sin embargo, se firmaba un contrato de compraventa en el cual la empresa se comprometía a obtener y entregar el terreno en un plazo concreto.

Si bien el mecanismo es legal y está regulado por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, más de 400 personas han declarado ante el Ministerio Público que no recibieron sus parcelas en los plazos firmados ni obtuvieron respuestas de las empresas. 

CIPER contactó a cada una de las empresas acusadas para saber por qué no han cumplido con los contratos por los cuales recibieron los pagos y para conocer su versión sobre los delitos por los cuales se les acusa. Sin embargo, solo en Agroparcelas accedieron inicialmente a conversar, pero hasta el cierre de este artículo no volvieron a responder.

QUERELLAS Y REPORTE A LA UAF

Entre noviembre de 2024 y marzo de 2025, el Servicio Nacional del Consumidor (Sernac) recibió más de 180 reclamos contra Agroparcelas Chile, Inmobiliaria Costa del Sol y Mundo Parcelas. “Una serie de incumplimientos en los plazos de entrega, cambios en las especificaciones de los proyectos y falta de respuestas a una serie de reclamos ingresados por consumidores”, fueron las razones principales de las quejas, según señaló el Sernac a CIPER (vea acá la respuesta completa enviada por ese servicio).

La información proporcionada por el Sernac indica que, el 20 de agosto de 2024, producto de las denuncias que recibió, ese servicio citó a declarar a Francisco Castro Tapia, representante legal de las empresas. Pero no se presentó. Por esto, el 4 de diciembre de ese año, el 2° Juzgado de Policía Local emitió una orden de detención contra Castro para ser llevado a declarar. En respuesta, los abogados de las empresas contactaron al Sernac señalando que el representante legal era Cristopher Villegas, quien, el 8 de enero de 2025, se presentó ante el organismo. 

“Tras analizar el modelo de negocios de estas empresas y descartar que se trata de acto de consumo, y ante la posible comisión de delitos por parte de las empresas antes mencionadas, con fecha 11 de febrero de 2025 el Sernac derivó los antecedentes al Ministerio Público, para que investigue los hechos conforme a sus competencias”, explicó ese servicio a CIPER sobre el resultado de su investigación. 

Pero el funcionamiento anómalo de esas empresas no fue detectado solamente por el Sernac. Siete meses antes, el 12 de julio de 2024, el SII había ingresado a su Nómina de Difícil Fiscalización a Megaterrenos, otra de las empresas de venta de parcelas vinculada a Francisco Castro. Esto debido a un posible comportamiento tributario irregular.

Junto al Sernac y el SII, en septiembre de 2024, la Notaría de Valeria Ronchera también levantó alertas formales. 

Servicio de Impuestos Internos (Fuente: Francisco Paredes / Agencia Uno)

MOVIMIENTOS EXTRAÑOS

El primer movimiento que generó sospechas en la notaría tuvo lugar el 14 de marzo de 2024. Ese día, Sebastián Yáñez y Roberto Oteiza vendieron sus derechos en 15 empresas, en las cuales cada uno era dueño de la mitad. Todas fueron cedidas a un único comprador: Felipe Lobos Silva, quien compró la mitad de las empresas como persona natural y el 50% restante a través de Inversiones Felipe Andrés Lobos Silva E.I.R.L. En total, pagó $280 millones.

Nueve de las empresas compradas por Lobos habían gestionado término de giro ante el SII, mientras que las restantes no contaban con movimientos tributarios en un período de al menos 9 años antes de la venta. Aquello, sumado a que ese año la Notaría de Valeria Ronchera comenzó a recibir reclamos de estafa contra las empresas Inmobiliaria Costa del Sol, Inversiones Mundo y Megaterrenos, las cuales están vinculadas a Yáñez y Oteiza, llevó a que el 27 de septiembre de 2024, Ronchera emitiera un Reporte de Operaciones Sospechosas a la UAF, por la posible comisión de delitos (vea ese reporte).

Y, aunque la Unidad de Análisis Financiero recibió el aviso, desde la notaría manifiestan que no se les solicitó más antecedentes al respecto ni jamás se comunicaron con ellos.

“Aclaramos que la UAF analiza todos los ROS que recibe. Solo si, después de analizarlos, detecta indicios de la comisión de delitos como lavado de activos o financiamiento del terrorismo, remite confidencial y oportunamente uno o más informes de inteligencia financiera al Ministerio Público”, detalló la UAF a CIPER respecto al funcionamiento de los reportes que recibe. Sin embargo, en esa entidad no respondieron qué ocurrió con la alerta emitida por la notaría.

En diciembre de 2024, la Fiscalía Centro Norte unificó en una causa todas las querellas contra Inmobiliaria Costa del Sol, Agroparcelas, Megaterrenos, Elige Tu Terreno e Inversiones Mundo. En la carpeta de investigación, la cual contiene todos los antecedentes sobre el caso, no hay rastro de algún informe de la UAF. 

DEMANDA POR TERRENO EN REQUÍNOA

El 7 de octubre de 2020, el empresario Francisco Castro Tapia, a través de su sociedad ADB SpA, constituyó la Inmobiliaria Costa del Sol, destinada a vender parcelas en distintas regiones. Esta era una de las 28 sociedades que entre 2020 y 2024 constituyó Castro. Trece de esas empresas nunca emitieron una factura, según constató CIPER en los registros del SII. 

Casi dos meses después de la creación de Costa del Sol, la empresa ya promocionaba en sus redes sociales la venta de las últimas unidades de sus proyectos en Rancagua y Lago Rapel. Y, un año después, ya tenía publicidad en matinales.

El 25 de noviembre de 2022, Inmobiliaria Costa del Sol cambió su nombre a Agroparcelas Chile SpA, con el que opera hasta la actualidad. Pero no fue su única modificación, también cambió su dueño: este pasó a ser Inversiones Costa del Sol SpA, perteneciente a Francisco Castro y Sebastián Yáñez. Esta última sociedad creó en 2023 otra empresa para vender parcelas: Elige Tu Terreno. 

El cambio de nombre y la creación de una nueva empresa tenían una razón: en 2022, Costa del Sol tuvo sus primeros problemas financieros y judiciales. El 27 de enero de 2023 esos problemas terminaron aterrizando en el 30° Juzgado Civil de Santiago: la Sociedad Agrícola Rondadero Limitada presentó una demanda contra Inmobiliaria Costa del Sol (vea acá esa demanda). Esto, ya que el 9 de marzo de 2022 habían firmado un contrato en el que Rondadero le vendió a Costa del Sol, por 71.222 UF (unos $2.254 millones al valor de la época), un predio ubicado en Requínoa. Pero, Costa del Sol no cumplió con el contrato, porque solo pagó dos de las cuatro cuotas acordadas. Ante el tribunal, argumentaron falta de solvencia financiera.

Pero, no fue el único incumplimiento de Costa del Sol: el contrato contenía una cláusula por la cual no podían prometer ventas en el terreno mientras no terminaran de pagar las cuotas. Pese a esto, entre el 23 de febrero y el 21 de septiembre de 2022, la empresa firmó 83 promesas de compraventa de parcelas, valoradas en más de $2.675 millones, en el terreno de Requínoa. Ninguna de las parcelas fue entregada a los compradores y estos alegan que tampoco han recibido su dinero de vuelta.

Pese a la demanda, no detuvieron la creación de nuevas empresas para la venta de parcelas. El 3 de octubre de 2023, Inversiones Costa del Sol constituyó Inversiones Megaterrenos SpA. A través de esta última, se creó otra empresa: Inversiones Mundo, cuyo nombre comercial es Mundo Parcelas.

Manifestación contra los dueños de Mundo Parcelas, 10 de marzo de 2025 (Fuente: Facebook)

NEGATIVA DEL SAG

En mayo de 2022, Carmen Bañados vio un anuncio en redes sociales de la Inmobiliaria Costa del Sol, en el cual promocionaban parcelas por $35 millones en Requínoa. Junto a su pareja, compraron una y firmaron un contrato con promesa de entrega del terreno en diciembre de 2022. Pero, a la fecha, aún no reciben ni la parcela ni la devolución del dinero. 

Una de las razones por las que Costa del Sol nunca entregó el terreno, fue que antes de realizar la venta no tramitó la urbanización del suelo ante el Servicio Agrícola Ganadero (SAG), es decir, vendieron parcelas sin tener la autorización para ser habitadas. En septiembre de 2024, a petición del SAG, la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de O’Higgins realizó un informe del terreno, en el cual determinó: “Este asentamiento rural se encontraría desconectado a la red vial existente”. Las dificultades para establecer redes de agua, electricidad y de recolección de basura, llevó a que no recomendaran aceptar el proyecto. En consecuencia, el 28 de abril de 2025, el SAG rechazó de forma definitiva la instalación de parcelas en ese sector (vea esa resolución). 

El 3 de marzo de 2025, Francisco Castro Tapia fue formalizado ante el 7° Juzgado de Garantía y quedó con prohibición de salir de Chile. Cinco meses después, el 5 de agosto, el 2° Juzgado de Garantía también formalizó a Sebastián Yáñez, a quien se impusieron las cautelares de firma mensual y arraigo nacional.