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Comentarios (41)

RODRIGO | 21.10.2021
Ojalá no censuren el comentario, como veces anteriores. Metodologicamente pésimamente mal hecho el estudio y su publicación sin verificar con la contraparte es de una falta de profesionalismo increíble. En general a CIPER yo le creía, porque muchos de los temas que publican no son de mi área de experiencia, pero en este caso, es mi rubro y me dedico a evaluar negocios inmobiliarios. MUY alejado de la realidad. Hoy la TIR pasa el directorio con un 10%. Si los costos fueran menores, los precios bajarían. Hoy el único costo que se puede bajar es mayor eficiencia en la construcción y desarrollo (5% a bajar máximo) y el valor del terreno. Como referencia, hoy el precio de suelo incide fácilmente un 35% en el precio de venta. Por favor mas seriedad y menos sensacionalismo. Gracias.
Carla | 26.05.2021
Hoy en día es imposible vivir en el centro de la ciudad, pese a los altos sueldos que tenemos. La única posibilidad es irse alejando cada vez más a sectores rurales, lo cual dificulta la calidad de vida porque para llegar a trabajar al centro te demoras mínimo hora y media y eso implica más vehículos en circulación.
sercabello@yahoo.com | 01.02.2021
Estimados Desde mi punto de vista la idea de la inmobiliarias no es vender la unidades. Es arrendarlas y el estado en cierta forma es culpable de estas alzas al aplicar IVA a la compraventa de propiedades y limitar a los bancos a que solo financian el 80% del valor de una propiedad nueva
Felipe Concha madrigal | 04.08.2020
No creo que la solución sea el congelamiento de precios. La solución debería venir por la cantidad de propiedades adquiridas por las personas. No es posible que antes de finalizar un proyecto inmobiliario ya existan personas con 10 o 15 departamentos reservados. Hay personas que poseen 20 casas en santiago para arriendo. Ahora los proyectos inmobiliarios están enfocados en ese grupo de personas que pueden pagar un pie del 20% de la propiedad
Denisse Sarabia | 02.03.2020
Mi familia logro tener una casa en macul en los años 90, ahora yo gano el doble de dinero que mi familia en ese entonces y no puedo comprar una casa en el mismo sector, debo cambiarme a una comuna mas lejana, cambiar mi calidad de vida, porque las inmobiliarias tienen los valores por las nubes, la gente en Chile miente en sus ingresos, suman renta con algún amigo o familiar que no le ayudara a pagar el arriendo, por lo tanto eso del 25% de la renta en dividendo es solo un mito, la gente destina casi el 40% o mas de su salario en dividendo, es vivir angustiado, trabajar para tener un lugar donde dormir, vivir con el estrés de ser despedido y aguantar las malas condiciones laborales en algunos casos para tener el dinero a fin de mes para pagar el dividendo, es jugar con la vida de las personas y salud mental de ellas.... debe ser regulado, no se esta pidiendo que las "regalen" si no pagar por lo justo, con ganancias justas y razonables como en otros países o como era en el 2000 en Chile.. Dejemos de justificar que el privado gane lo que quiera, con otros bienes puede ser, pero la vivienda es un derecho humano... Chile volvamos a ser mas humanos y menos maquinas.
Jean Pierre | 16.12.2019
En mi experiencia los terrenos y las viviendas aumentan de precio en todo Chile. Entiendo la tesis del buen negocio..... no logro entender las motivaciones del comprador ¿Por qué estamos dispuestos a comprar a cualquier precio?. Mi pregunta no es retórica, me gustaría conocer algunos postulados al respecto.... gracias.
mario | 09.11.2019
olvidan algo clave, el plazo. la rentabilidad puede ser 40%, pero hay que dividirla por el plazo!!!! estos proyectos duran 3 años o mas con todo el tramite y recepción....., después vender todo puede pasar otro plazo no menor. y si el banco financio esta operación fácilmente se lleva el 50% de esta rentabilidad o mas.
rodrigo | 05.11.2019
Yo creo que da un poco lo mismo las causas. No puede estar pasando estos.. Los precios son parecidos a los de muchos paises desarollados (no los precios de las grandes urbes), Con la diferencia que el sueldo minimo en muchos de esos paises es 3 veces el de aca. Por ejemplo, encontre (y no es dificil) un depa de dos dormitorios (60 m2) en 70 mil libras. unos 65 mill de pesos chilenos, en el centro de Manchester , UK... Muy parecido o inferior al precio que pretenden cobrar aca.. Yo trabajo cerca del metro plaza egaña. Y es impresionante ver la cantidad de edificios nuevos, pero que solo tienen unos cuantos deptos ocupados. En mi barrio en puente alto hay dueños que venden su casa al doble del precio que lo compraron (60% sobre el ipc acumulado). Y no les interesa esperar incluso años a que llegue un comprador. Siempre habra algun incauto que caiga
paula reyes | 26.10.2019
ES INACEPTABLE ESTOS PRECIOS INALCANSABLES PARA MILES DE FAMILIAS QUE SUEÑAN CON LA VIVIENDA PROPIA, LA CLASE MEDIA NUEVAMENTE PERJUDICADA!!!!! UN TEMA A SOLUCIONAR TAMBIEN A LA CIUDADANIA QUE HOY PASA POR TANTOS ABUSOS SOCIALES Y UNO MAS LA VIVIENDA, MILLONES DE UTILIDADES PARA ESTAS INMOBILIARIAS Y PROYECTOS INVASIVOS, EN MEDIO DE UNA CIUDAD CONGESTIONADA, TORRES Y TORRES SIN NINGUNA REGULACION, EJEMPLO: LA FLORIDA(PARE LA CORRUPCION DE ESTO Y QUE SIGAN INVADIENDO ESPACIO URBANO DESMEDIDO) BASTA!!!! PIENSEN EN LA CLASE MEDIA, BAJEN ESTOS PRECIOS!!!! PARE LA DESIGUALDAD!!!
Ricardo J Bravo Valenzuela | 23.10.2019
Habrá que montar constructoras públicas y construir con fondos de las AFp , entonces. Esto no es broma , es algo perfectamente posible, real y generador de utilidades para los ahorrantes; igual se puede hacer con las carreteras,el transantiago, hospitales, empresas de telefonía, centrales eléctricas, etc.¿ y que se termine la pesca de arrastre!! ¡ y que los pollos y chanchos no sean alimentados con harina de pescado! ¡ Que brutos somos!!
Pamela Elizabeth | 08.10.2019
Conozco muy bien el rubro inmobiliario, llevo años evidenciando fallas y faltas de politicas regulatorias que beneficien a los estratos sociales más débiles . Las realidades regionales son muy distintas a la que ocurre en Santiago, donde el valor de m2 de suelo ha ido en aumento por varios factores y no es explicable solo por los inversionistas. Este análisis carece de objetividad, pareciera ser , como muchas cosas, el resultado de mirarse el ombligo continuamente, mal propio de santiaguinos, por otro lado, me parece casi cómico la rentabilidad del 40%, ¿Donde aprendieron economía?.... he vivido en diferentes regiones y he visto como el progreso ha impulsado a las ciudades centrales, que han ido incrementando su población en la medida que ofrecen puestos de trabajo, lo que ha generado una demanda habitacional mayor, lo mismo pasa con santiago...pero a mayor escala, al concentrar a un número mayor de ciudadanos....La parte mala de esto, es como los gobiernos de turnos han contribuido a que la casa propia sea un sueño imposible para el ciudadano comun. En el primer mandato de doña Bachelet se aumentaron los subsidio a la clase media baja y pobre para "ayudar" a estos sectores, generando una alza en los valores de propiedades por el aumento mayor de la demanda frente a la oferta que existía. Los subsidios pasaron de 90 a 100 uf a entregarse subsidio de 370 uf por familia, permitiendo que muchas familias pudieran concretar la compra de una propiedad por el saldo bajo que quedaba con los subsidios de 370.....Por tanto con una mayor demanda los precios cambian cuando la oferta no es suficiente. Por otro lado, el estado ha sido negligente al no regular las condiciones bancarias para este sector más vulnerable, que se ven expuesto a créditos hipotecarios con intereses mayores (por ser un grupo riesgozo) , que están más expuestos al remate de su propiedad cuando estan desempleados, lo que para algunos bancos ocurre con la 3 cuota impaga hasta 6 cuota impaga, por consiguiente tampoco se han preocupado de realizar un estudio serio del % de deudores que pierden su propiedad mediante el remate judicial y heredan la deuda de lo que no alcanza a cubrir el valor por el cuál fue rematada su propiedad....que también ha llevado a generar un mercado a parte de pequeños inversionistas, adquiriendo propiedades a precios ridículos en remates judiciales. En programas de vivienda social, donde las personas no alcanzan a justificar renta y no son considerados por los bancos para créditos hipotecarios......se les otorga un crédito del Banco del estado que pareciera ser el salvador, pero que los intereses son cercanos al 9%....¿¿?? pudiendo ser el doble o triple del interés promedio que aplican otros bancos!!! Finalmente explicarle a los pseudoacadémicos investigativos, que olvidaron considerar el crecimiento económico sostenido desde la década del 80, a través de un cambio del modelo económico y una eficiencia en producción, permitiendo que Chile creciera y se desarrollará, donde el sector inmobiliario no ha estado ajeno a este crecimiento, donde el valor del m2 de suelo ha experimentado una alza sostenida, que es explique por el posicionamiento de Chile en la economía global, aumentando los índices de calidad de vida.....y generando el crecimiento de la desigualdad. Más que preocuparse de los inversionistas santiaguinos, deberían preocuparse por el sector más vulnerable, que dependen de su único recurso, su trabajo y que son castigados por la banca. ah y de paso descentralicen santiaguino y otorguen más presupuesto a regiones para puedan desarrollarse económicamente.
roberto | 30.09.2019
mentira que pretenden meter la idea en la cabeza de la gente que el estado debe regular los precios para evitar estas "injusticias sociales", dejen que el libre mercado se regule sólito! cual el estado controla los precios se desincentiva la inversión, desaparece la industria, y viene el estado socialista. No gracias!
Cris | 17.09.2019
Desconsideración absoluta.... El precio justo no existe en la mentalidad del inversionista chileno. Seamos buenos, dignos y justos. Para que nuestra sociedad crezca con igualdad de oportunidad.
Susana Munnich Busch | 30.07.2019
Me parece que los que niegan la burbuja inmobiliaria o están ciegos o no quieren darse cuenta de lo que se nos viene encima. Los precios de la vivienda no pueden seguir subiendo de la manera como lo han hecho hasta el momento. En diez años, se ha duplicado y en algunos lugares triplicado el valor de una propiedad. Las razones son muchas, pero lo central, a mi modo de ver es que ningún bien material puede subir su precio indefinidamente. Si se pone el caso del valor de renta de una propiedad ya estamos en un punto en que han dejado de ser rentables. Al arriendo hay que restarle el deterioro de la propiedad, las contribuciones y los meses de vacancia. Eso nos da una ganancia mínima, y si se hace con crédito hipotecario el peligro es máximo. Llevamos cerca de doce años de subidas ininterrumpidas, y según los expertos, es el tiempo en que una burbuja se revienta.
rodrigo | 27.07.2019
burbuja inmobiliaria. se viene una crisis igual o peor que el 2008
Nicolás Herera | 25.07.2019
Muy interesante, y por cierto que comparto gran parte de la tesis propuesta por autores; no obstante, existen conceptos financieros imprecisos haciendo perder peso al análisis. Si queremos debatir de igual a igual, en cuanto a los mercados de suelo y de vivienda, estas precisiones son relevantes. Algunos ejemplos, rentabilidades del proyecto se debería medir por flujo de accionista y no por el flujo de los activos. Además, el VAN no mide rentabilidad para los accionistas, quienes son los inversores finales y quienes sostienen el riesgo del proyecto. Las tasas de rentabilidad deberían contener la estructura de financiamiento del proyecto, pero en esta columna de opinión se considera el costo de financiamiento en el flujo del activo, sin dejar en claro qué tipo de tasa de descuento se utiliza. Probablemente, una TIR de los aportes, perdidas y/o dividendos es el indicador que mejor refleja la rentabilidad de este tipo de activos. A modo de ejemplo, bastaría con revisar los reportes de inversión de los Fondos Inmobiliarios de Desarrollo. Debemos entender que el lugar común del sector inmobiliarios, hoy en día, es el mundo financiero, por eso, si se quiere combatir las asimetrías se debe hablar en el mismo lenguaje, idealmente simple y correctamente. Si el objetivo de esta columna es denotar como las rentabilidades, en algunos casos exageradas, obtenidas por los accionistas de las inmobiliarias son los causantes del incremento del valor de la vivienda, se debería evaluar en función del flujo de los accionistas cual es el verdadero comportamiento de los diferentes elementos, y si es que efectivamente, el mercado de suelo y el mercado de la vivienda funcionan en paralelo, y convenientemente a favor de desarrolladores. Me preocupa que muchos colegas urbanistas, arquitectos y/o geógrafos, no reparen en estos puntos, y celebren la “robustez de los datos”. Utilizando un rápido ejemplo, columnusa promedios de ingresos por comuna de encuesta Casen 2017, pero esta no tiene representatividad estadística en esa escala del territorio. Finalmente, y tal cual señale al inicio de este comentario, comulgo con gran parte de la tesis de fondo de esta columna, pero la precisión de conceptos resulta relevante para no perder el foco del debate.
Sebastián | 24.07.2019
El aumento de los precios de los suelos no es una causa del aumento del precio de las viviendas, este un efecto que se produce por el aumento de las viviendas nuevas, que de paso arrastra a las viviendas usadas. Tampoco tiene que ver por el aumento de los proyectos de metros como dicen algunos, porque esto solo afecta a las propiedades que están en las inmediaciones de las estaciones y este es un fenómeno que esta afectando a todas los activos inmobiliarios por igual. Tampoco se debe a la accesibilidad de los créditos, que después de la crisis originada por los gringos donde otorgaron de forma indiscriminada créditos hipotecarios con alto riesgo de incobrabilidad que hizo quebrar a bancos y producto de esto como medida global para que no vuelva a pasar lo mismo en otros países los bancos ahora solo financian el 80% y el 20% restante verá uno de donde lo saca. Tampoco obedece a los inmigrantes, porque este fenómeno esta presente antes del boom migrtorio. Según mi opinión esta burbuja es producto del sistema de compra en verde y blanco que se ha convertido en los últimos años en un mecanismo de compra ampliamente utilizado por el descuento al cual uno puede acceder sobre el valor final lo que resulta atrayente utilizarlo y que curiosamente la popularización de este sistema coincide con el aumento de precios de las viviendas nuevas. Sin embargo a mi juicio este sistema permite asegurar el retorno de la la inversión de forma más precisa y en un menor tiempo, lo que genera un saldo de unidades de los proyectos de libre disposición por sobre el punto de equilibrio, con muy poco costo variable asociado a las unidades restantes en stock (persona que muestra el departamento y personal de administración), por lo que no tiene un presión por vender las unidades de forma urgente por que el proyecto ya se encuentra prácticamente pagado, Esta situación le permite a la inmobiliaria tomarse todo el tiempo del mundo para vender el proyecto al mejor postor o al precio de mercado y si todas las inmobiliarias están en el mismo juego el precio de mercado sube de forma permanentemente y sistemáticamente, recuerdo con anterioridad del 2010 las últimas unidades de los proyectos las remataban por que necesitaban hacer caja para cumplir sus compromisos principalmente financieros (banco), por que no existía un sobreprecio que permitiera alcanzar el punto de equilibrio en un menor plazo y con menos unidades vendidas y tampoco partían con el proyecto "en parte vendido" antes de ponerse a construir.
Alejandro | 24.07.2019
Si se quiere bajar el costo de la vivienda, habría que empezar por echar marcha atrás con el IVA que se colocó a las casas, y con el límite a las propiedades DFL2.
Alejandro | 24.07.2019
La regulación de precios lo único que hace es propiciar la asignación de la propiedades por otros medios, normalmente nefastos com favoritismos, corrupción, etc. El hecho que los precios suban, si bien no es deseable, es un síntoma de una economía sana. Para lograr vivienda de menor costo, ello sólo se puede hacer con políticas de largo plazo, principalmente incentivar la descentralización del país, subsidiando la creación de nuevos barrios, etc.
Alejandro | 24.07.2019
Hay factores que creo importante que se nombren 1.- El escrito recalca que se refiere a una vivienda nueva, dejando de lado la influencia en el cálculo de las viviendas usadas donde entra en el juego las familias que venden directamente, las cuales venden a un precio elevado tomando en consideración factores como el estado de la vivienda y antigüedad 2.- Otro factor relevante es la intromisión del Estado con medidas poco efectivas o mal aplicadas como la asignación de la categoría DFL2 que permitió que personas naturales pudieran tener 10 casas con un beneficio que debería aplicarse a una sola vivienda, lo que les permitió lucrar con las rentas. Es posible que sin ese beneficio el número de propiedades adquiridas se redujera y más propiedades estarían distribuidas en mas personas. Recuerdo el caso de las hijas de Goldborne que adquirieron propiedades con subsidio, el cual estaba aplicado a la unidad, no asignada a la personas 3.- La declaración “El urbanismo neoliberal considera a la vivienda como cualquier otro producto y niega una de sus características centrales: usted no puede vivir sin ella. Es un bien sin sustituto en un mercado cautivo”. nos lleva a un terreno opuesto al "neoliberalismo" (que debiese referirse a las malas prácticas del liberalismo o una distorsión de él). Es una frase que lleva este escrito al terreno del progresismo, que nos da pocos ejemplos buenos de sustentabilidad en el tiempo aplicado al urbanismo. Además, tampoco podemos vivir sin agua, sin alimento, sin vestimenta, sin salud, todo lo cual funciona con transporte, educación y una serie de soportes que abarcan el espectro de las actividades humanas, entonces, por qué no el estado maneja todo y eliminamos a las empresas privadas? 4.- Creo que el paquete de medidas para la "Clase Media Protegida" va en una dirección errónea en cuanto a pagarles lo que están cobrando las inmobiliarias refiriéndonos a viviendas nuevas, hay que aplicar medidas territoriales de equilibrio de crecimiento para regular los precios y aprovechar la normativa para mejorar la calidad de vida con medidas como el acondicionamiento térmico, pero bien aplicar y no de forma poco adecuada como trabajan muchas egis mancomunadas con constructoras pequeñas 5.- Qué pasaría si baja el precio de las viviendas? los mismos que pueden comprar varias propiedades comprarían más o pensamos que personas se levantarán mas temprano para alcanzar a quedar dentro de la lista de compradores? realmente se disminuirá el plazo de ahorro para una vivienda o las personas se lo tomarían con más relajo? son preguntas que se podrían llevar a un estudio que corrobore las teorías expuestas 6.- Cómo hacemos para que las personas no se vean obligadas ca cambiarse de lugar para tener mejores beneficios en el entorno o inversamente no se vean empujados a salir de un barrio que lo posee todo? obligamos al comercio a instalarse uniformemente en el territorio e invertimos los fondos públicos disponibles repartidos por cada habitante de una comuna y no en torno a una planificación que potencie áreas y les otorgue identidad? Atentamente
Darío | 24.07.2019
Para mí -que soy un liberal- esto no es más que un intento metodológico conceptual para alcanzar la panacea político-económica; a través del control y el dirigismo estatal alcanzar la "justicia social". El problema radical y cancerígeno de esto, es que se plantea algún elemento 'problemático' en la sociedad, y se le rotula como "esencial", "vital", o incluso, como un derecho esencial y básico de las personas, luego, gracias a lo anterior, se implementan leyes (sin un mínimo análisis económico de las leyes -entiéndase como 'análisis económico del derecho'-) que restringuen o tachan al sector privado de "x" o "y" área de la economía, pues, son cuestiones que deben estar fuera del ánimo perverso de lucro. Estas áreas, posibles de ser restringidas, tienden a infinito.
Pedro Pablo | 24.07.2019
Cuando se baraja como alternativa regular el mercado y los precios, es más fácil burlarse y caer en lugares comunes (Venezuela, Cuba, Unidad Popular, Corea del Norte, Allende, las colas y el chancho chino) que reconocer que esto ya se esta haciendo en ciudades de Francia y Alemania, por ejemplo, que no son reinos rojos. ¿No sería más prudente y productivo para el debate que le preguntáramos a los autores de esta columna porqué, cómo, con que límites y resultados esto se hizo en estos países? Basta de consignas de derecha e izquierda y más argumentos, hechos, datos. No concuerdo con todo lo que dice esta columna, pero se agradece la reflexión.
Christian Burgos | 24.07.2019
Hay algo que en este estudio no me calza. Si las rentabilidades son las que expresas, cómo es que todos los inversionistas no están en el negocio inmobiliario? Quién no podría estar con rentar el 40% y más. Algo conozco del negocio y lo atractivo lo genera el apalancamiento bancario. Más realidad señores
Enver Muñoz | 24.07.2019
Control de precios....lo que hicieron lo emperadores romanos hace 2.000 años, y ya conocemos esa historia...
Orieta lagos de la Vega | 24.07.2019
Interesante artículo, por fin leo algo sensato. En cuanto al tema propiamente tal, el poder en cualquier sentido o ámbito es diriguido por hombres amantes del poder y el dinero, carentes de afecto y consideración hacia el prójimo. El mundo se acabará y sus riquezas con ello, de qué daran cuenta estos hombres a Dios... no tuvieron capacidad de entender el propósito de nuestra existencia en la tierra.
Omar | 24.07.2019
Los números no me cuadran. Yo trabajo en el mercado inmobiliario, y me parece que los costos están subestimados. Para ese volumen de ventas, los costos de inversión, deberían ser cercanos al doble de lo indicado en la evaluación. Al parecer, tampoco consideran el pago de IVA e impuestos a la utilidad. Esto hace que el cálculo de rentabilidades sea muy alejado de la realidad. Me gustaría que trasparentaran como calcularon los costos, ya que, toda su tesis se basa en una mala estimación.
Dario Rodriguez | 24.07.2019
En desacuerdo con las bases de este artículo. El problema no es el precio de las viviendas. El camino va en el qué hacer para que qué esas familias aumenten sus ingresos. Lo que acá proponen podría resultar en una subprime. Acceso a créditos hipotecarios para perdonas sin capacidad de pago. El problema no va por el involucramiento del mercado financiero. Poner al Estado como dueño único del bien raíz es la peor medida para querer brindar libertad de habitación a un país. Volveríamos al feudalismo.
Eduardo Letelier | 24.07.2019
Es problema de fondo es la pésima distribución del ingreso en Chile y que es agravada por la financiarizacion de los fondos de pensiones, que transforman el ahorro previsionales en un flujo de inversiones que infla la renta del suelo. Desmontar el sistema de afp, establecer una tributacion progresiva e intervenir los mecanismos de captura de rentas del suelo, deberían habilitar políticas que incentiven la oferta de viviendas, antes que la demanda. Las políticas de control de precios de arriendos o viviendas son un camino equivocado que suele enmascarar y amplificar el problema del déficit de vivienda. Las rentas no se producen en la construccion sino en la propiedad del suelo
Felipe | 23.07.2019
En Puerto Montt hay casas de 150 m2 amobladas que cuestan 3000 UF. Como siempre los eruditos del país se miran el ombligo y hablan de crisis habitacional nacional cuando apenas se dieron una vuelta por santiago. No se puede tomar en serio un estudio tan paupérrimo en levantamiento de datos.
Ignacio Aravena | 23.07.2019
Partir diciendo que es una ordinariez hablar de 18 proyectos como si fuera estadísticamente representativo, lo cual desde lo metodológico habla de problemas severos. Por otro lado, el mercado inmobiliario no hace públicos los ejercicios de cada resultados, por lo que me imagino que trabajaron en base a supuestos, donde tampoco son públicos elementos como costos de construcción, gestión, valor de compra del terreno, entre otros. Dado ello, y la alta variabilidad de comunas que evalúan, tampoco debe haber mucho sustento fuerte dentro de su simulación. Como una persona dedicada al rubro inmobiliario, puedo decir que la rentabilidad de un desarrollo inmobiliario circunda entre 12-18% generalmente; ello lo digo con más de 300 edificios evaluados a lo largo del país. Ni siquiera para inversiones pequeñas, como comprar un departamentos y luego arrendarlos, la Cap-rate permite dichas bondades, donde generalmente se evalúa cercano a un 6% real para viviendas. Quizás los "investigadores" quieren hablar de plusvalías capturadas por privados desde la compra de terreno hasta la venta de unidades finales; sin embargo, ello es un problema de política pública el cual no guarda relación con nada de lo dicho en este artículo. Ello explica por qué se publica acá y no en una revista indexada de urbanismo o políticas de vivienda.
Margarita | 23.07.2019
La verdad es que tambien trabajando en el rubro inmobiliario hace bastante tiempo esto apunta claramente a la burbuja inmobiliaria que se ha nombrado muchas veces pero no analizado realmente, claramente debe existir un ente regulador de los precios de venta de las propiedades y que de mala manera al efrctuarse el ultimo reavaluo mas incrementaron sus precios ( que nadie regula) y como solucion los bancos bajan las tasas y suben el pie que deben tener para comprar ....osea queda donde mismo todo , la clase media y menos la clase baja no puede juntar ese pie
Sebastian Peralta | 23.07.2019
Por favor avísenme donde se dan esas rentabilidades ? Muy fuera de la realidad. Trabajo en el rubro inmobiliario y eso del 40% no lo he visto. Pueden decirme donde, para comprar !
Felipe | 23.07.2019
Super bueno el análisis, aunque en lo anterior faltan agregar las desviaciones y negocio que tienen las inmobiliarias- constructoras en la valorización de terrenos y su valor venta en el mismo proyecto. Como información anexa existen proyectos que los margenes superan el 80% e incluso un 100 %, lo anterior, es contra un flujo real de edificación en altura "datos duros desde la evaluación a la ejecución". Comparto que el gobierno no puede regular directamente las empresas aunque puede incentivar a un grupo de empresas a desarrollar proyectos de buena calidad y precios dentro de un horizonte razonable y no fuera de los rangos que actualmente las empresas constructoras e inmobiliarias se encuentran. A lo anterior se debe agregar las tasas de interés que los bancos con toda su astucia agregan segun análisis de riesgo a las personas quedando dividendos que en el periodo de pago pueden alcanzar en sub totalidad entre 70% a 150 % más del valor aumentado de constructoras e inmobiliarias.
rafael | 23.07.2019
Por lo visto se dan cifras de retorno de la inversion demasiado altas y obedece a que el 90 porciento de las inmobiliarias construyen con recursos del mundo financiero y para mantener esas rentabilidades inflan los precios , e unico que esta ganado dos veces es el banco que coloca los instrumentos financieros de los fondos inmobiliarios y luego gana con los créditos hipotecarios. En todo caso esta demostrado que congelar los precios de los arriendos es una pésima medida, asi como tampoco sería justo que el estado subsidie los arriendos, porque eso esa una transferencia de los recursos de todos los chilenos a los empresarios de la construcción.
Carlos | 23.07.2019
Regulando precios no disminuirá la demanda crónicamente deficitaria de oferta,todo lo contrario. Hay que considerar que esta situación e vive principalmente en ciudades con posibilidad de buen empleo como Santiago y Antofagasta que recibe mucha inmigración interna
Christian | 23.07.2019
Trabajo hace más de 20 años en el rubro inmobiliario y el artículo parte con una falacia. Las rentabilidades de los proyectos actualmente están entre el 12% y 15%. El cuadro presentado está mal, al parecer usan supuestos que están lejos de la realidad. Si me aseguran rentabilidad del 18% lo tomo altiro, donde firmo. En todo caso, está comprobado que la regulación de precios no ha funcionado en ninguna parte. Los autores queda claro añoran los tiempos de la UP o actualmente el modelo venezolano.
Camilo | 23.07.2019
Si todo muy bonito como lo pintan pero son tan ingenuos que creen que la regulacion de precios es la solucion. Saben que hizo Venezuela y el Chile de Allende?, regularon precios, mataron la intencion de negociar y produjeron desabastecimiento y miseria. ¿Quien en su sano juicio va querer mantener su negocio si el estado los obliga a vender bajo el precio de coste por mero capricho?. ¿Quien va a querer construir casas si los obligan a venderla a un precio que no les sale a cuenta hacer el intento?. Intentan meterse en la decision de la gente, lo que rige la oferta y demanda, eso es debastador para la economia de un pais.
Juan | 23.07.2019
Este estudio fue hecho por academicos en una academia. Si considerar aspectos reales del mercado del suelo de la Region Metropolitana. Lo voy a hacer en "facil" para que todos entiendas 1.- Hoy las Inmobiliarias son percibidas por los vecinos como los malos de la pelicula. 2.- Ante cualquier proceso electoral es facil asociar a la Inmobiliarias como el villano, y con ello a la gente se le olvidan o tapan cualquier tipo de problema que exista en la comuna. 3.- Los Continuos cambios que las direcciones de Obras ha venido realizando en el tiempo, tendiendo a buscar que la Oferta del Segmento hasta UF 2.500 se desplace a la periferia. Ademas la existencia de Alcaldes y Directores de Obras que han tratado de reitepretar la Ordenanza con "tesis personales" de protecciones de barrios. 4.- La llegada de decenas de migrantes que a diario llegan a vivir a nuestro pais y deben vivir en alguna parte. 5.- El efecto real de las estafas piramidales han desplazo las Inversiones Especulativas a Inversiones en Activos Reales (ladrillos) como una forma de disminuir los riesgos asociados. 6.- El debate de la Reforma Previsional hacen que las personas buscan activos que puedan mejorar sus bajas jubilaciones. 7.- El mayor acceso al Credito y las historicas bajas de tasas.. 8.- El efecto de la Construccion de Nuevas Lineas de Metro, que necesariamente agregan Plusvalia Real a las Propiedades. 9.- El Historico Deficit habitacional que existe en Chile, el cual por mucho que se construya y se subsidie es una Brecha dificil de cerrar. 10.- Y finalmente uno de los mayores causantes del valor del suelo el el "llamado Voucher" que se Creo con los sistemas de fondos solidarios que hace unos 10 años le dieron valor a las viviendas sociales, situacion que obviamente empujo el valor de todas las propiedades hacia arriba. Cuando realicen analisis, seria muy bueno salir a la calle y preguntarle a la Genta. De caso contrario se produce el mismo efecto de los creadores del fallecido Transantiago, que fue hecho por gente que NUNCA se habia subido a un BUS. Un Simple Peaton
Nicolás González Z | 23.07.2019
Hola, es un hecho que la financiarización de la vivienda ha tenido un efecto considerable en el aumento escandaloso de los precios, pero el mercado privado del suelo, desde el origen de la propiedad privada sobre la tierra, siempre ha causado segregación, especulación, crisis crediticias, pobreza y desigualdad. Esto es porque el valor de renta del suelo (no de la vivienda, que materialmente cuesta lo mismo en Las Condes que en La Cisterna), que se define como la "ventaja productiva" de una locación de suelo en comparación a la locación marginal en uso, es un valor que crea y hace subir la comunidad toda, y el Estado a través de las obras públicas, pero es apropiada privadamente por quien tenga título legal sobre esa locación. La gente vive, trabaja, invierte, emprende, hace vida de barrio, se ponen colegios, templos religiosos, etc, que hacen a una locación más atractiva para vivir. Mientras más se desarrolla una ciudad, más sube el valor del suelo, porque más valor crean todos los que hacen las actividades mencionadas anteriormente alrededor de éste. El propietario se lo embolsa todo, sin dar apenas algo a cambio, pudiendo incluso no haber participado en absoluto de la creación de valor (por ejemplo, manteniendo un lote vacío para venderlo en 5 ó 10 años gracias a la especulación). Esto es extraer riqueza generada colectivamente, sin entregar un bien o servicio equivalente. Y eso es un saqueo legal, un robo que es un privilegio estatal a los dueños de la tierra. Es un Tributo, tal como en el medioevo, que algunos pueden exigir a otros por permitirles vivir, trabajar o usar un pedazo de este planeta. Siendo la tierra (el suelo) obra de la naturaleza, y no del trabajo de ningún particular, nadie puede justificar el apropiarse de alguna porción de ella sin compensar al resto por su uso exclusivo. Entendiendo la necesidad, en una sociedad avanzada y urbana, de asegurar el uso y goce continuo del suelo que uno ocupa para trabajar o vivir, sería absurdo plantear eliminar la propiedad y el uso privado de la tierra. Pero el costo social de privar a la comunidad de su uso puede ser muy alto, y es de toda justicia que quien excluye al resto de una locación, sobretodo las más valiosas, compense al resto de la comunidad por el valor de las oportunidades productivas que esa locación les ofrecería. Y ese valor tiene un número exacto: el valor de renta de la tierra. El control de renta es un alivio temporal, pero es insuficiente y tiene efectos colaterales: más que nada el de encarecer y gentrificar los bordes de las zonas conrtroladas, moviendo el mal hacia ootra parte, pero sin eliminarlo. Con este problema en mente, el economista gringo Henry George, en 1879, propuso- recogiendo ideas de los economistas clásicos- que el Estado aboliera los impuestos sobre la actividad productiva de la sociedad (impuestos al consumo como el IVA, muy regresivos, o impuestos a la contratación y a los sueldos), y en cambio capturara para uso público el valor de renta completo del suelo del país. Se gravaría, a ser pagado anualmente, el 100% del valor de renta del suelo, pero (y esto es importante) sin contar el valor de las construcciones, trabajos y mejoras (agrícolas o urbanas) que el propietario hubiera hecho sobre su terreno. Así, como el valor de renta del suelo viene de su locación y no de lo que en él está construido, se haría imposible comprar suelo para tenerlo sin usar, o sub-utilizado, con fines especulativos, y se forzaría a los propietarios a darle un uso a su propiedad, o bien venderla a quien lo haga. Los efectos de tal política serían: -Se elimina el valor especulativo del suelo, ya que su valor hoy está inflado por sobre el real gracias a la posibilidad de especular. Esto haría los precios bajar de su nivel actual -El suelo, como bien inelástico (no puede variar su oferta, pues no se puede fabricar nuevas locaciones) que en sí mismo no tiene costo de producción, hace imposible que el propietario pase el valor del impuesto al usuario en forma de aumentar el arriendo (por lo demás, los arriendos Ya Son lo más altos que los propietarios pueden exprimir de la gente, por ser precios monopólicos). Por lo mismo, a más alto valor, más alto el impuesto, por lo que los precios del suelo bajarían aún más, hasta cubrir los costos de mantención del capital. Los dueños del suelo podrían rentar sólo con el valor material de sus construcciones, ya no con el valor del suelo en sí. -Al hacer caro el tener suelo sin usar , se abriría más tierra al uso residencial o comercial, por lo que los propietarios empezarían a competir por arrendatarios y no al revés, como ahora. Los precios tenderían a ser accesibles y a ajustarse a su verdadero valor de renta (el que la comunidad le da). -Haría mucho más accesible los créditos a compradores de su vivienda y a emprendedores, ya que al eliminar el valor especulativo del suelo, el préstamo que deben pedir es sólo para cubrir la contrucción (que no sería gravada), pudiendo abrirse muchos más puestos de trabajo y aumentando los sueldos -Nos daría una base de Justicia para el pacto social: cada persona que posea en exclusividad una locación, excluyendo a los demás, pagará a la comunidad en compensación por las oportunidades productivas de las que les priva; al caer mucho más fuerte sobre los lugares más codiciados, es un impuesto inmensamente progresivo. -Se eliminarían otros impuestos regresivos o que desaceleran la economía y que hoy existen para intentar parchar el sistema desigual e injusto en el que vivimos. -No es en realidad un impuesto, pues no priva al propietario de algo suyo; más bien, devuelve a la comunidad, para sostener los servicios y derechos sociales (o bien para dar a cada ciudadano un Ingreso Básico universal), la riqueza que es creada comunitariamente, mientras deja al privado (al no gravar las construcciones ni mejoras) la riqueza generada privadamente. En fin, es una medida que en lugar de parchar el sistema o peor, subsidiar a los rentistas a través de ayudas al arriendo o compra que incentivan la subida de precios, arranca de raíz el problema de la especulación y la desigualdad urbana, que tantos males causa.
Alejandro | 22.07.2019
Me hubiese gustado que el informe incluyera el precio real o el costo de la construcción de estas casas y departamentos. En muchos casos la calidad de la vivienda no tiene relación con el precio final.
Oliver | 22.07.2019
Es una usura comprar un Depto en el centro de Santiago (anillo de americo vespucio) a 70 uf mt2 considerando q el costo de construccion es de un uf 25 el valor del terreno se prorratea por los.mt construidos...
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