El día 14 recién pasado, CIPER publica una columna de opinión del señor Patricio Herman en la que emite juicios y descalificaciones respecto de la puesta en vigor de la Ley de Trasparencia del Mercado del Suelo y mi rol como Jefe de la División de Desarrollo Urbano del MINVU hasta marzo de este año. Al respecto quisiera señalar lo siguiente:
La mencionada ley, tramitada durante el gobierno de la Presidenta Michelle Bachelet viene a resolver una serie de temas pendientes en materia de planificación urbana y gestión de suelo, agregando transparencia a este mercado; ampliando los mecanismos de participación ciudadana en la generación de instrumentos de planificación territorial; fijando tiempo de vigencia y, estableciendo estándares para la elaboración de los mismos. Luego de un acucioso debate legislativo, fue aprobada con amplia mayoría en ambas cámaras, asumiendo que sus disposiciones introducen mejoras significativas que afectarán positivamente la calidad de nuestras ciudades.
La ley establece un mecanismo de participación temprana en la elaboración de los Planes Reguladores, que permitirá a la ciudadanía tener un rol activo en la definición de la imagen objetivo del plan, el cual deberá ser expuesto en términos simples y entendibles. Esta medida tendrá un efecto relevante en la calidad y pertinencia de estos instrumentos.
Asumiendo que, a la fecha de promulgación de la ley, muchos planes reguladores ya estaban en proceso de elaboración, como División de Desarrollo Urbano estimamos procedente emitir la Circular DDU 405 que, basada en amplia jurisprudencia, aclara que las disposiciones de la mencionada ley no operan, es decir no obligan a desechar todo lo avanzado, en los casos que el proceso ya está en desarrollo y deja abierta la puerta para que voluntariamente las autoridades a cargo de procesos que están en etapa temprana de elaboración o modificación reinicien el proceso en los términos que establece esta ley.
Esta aclaración de sentido común, es denostada por el señor Herman, atribuyendo a quienes la tramitamos oscuras intenciones. Ya a inicios de este año escribí, y ustedes publicaron, una carta referida a un artículo del 15 de enero del señor Herman, quien aludiendo a la misma ley profería juicios despectivos y ofensivos respecto de los funcionarios públicos. Creo que propiciar el debate sobre los temas urbanos es de gran relevancia para la vida de los millones de personas que habitan nuestras ciudades; lo que no ayuda a esta importante tarea es el uso de la tribuna de un medio prestigioso y serio como el suyo, para enjuiciar las políticas públicas sin fundamentos y enlodar a las personas suponiendo oscuros intereses.
Esta ley representa un cambio significativo precisamente en materia de transparencia del mercado de suelo y de calidad de los procesos de planificación urbana y, debe ser implementada con rigurosidad. De igual modo, es relevante insistir en la urgencia que las nuevas autoridades deben poner a la puesta en marcha de la Ley de Aportes al Espacio Público, también aprobada unánimemente en el gobierno de la presidenta Bachelet y que posibilitará que los procesos de densificación urbana sean armoniosos con el entorno y contribuyan a mejorar los espacios públicos. Ambas leyes persiguen un mismo fin, que nuestras ciudades sean espacios de bienestar, equidad y crecimiento. Este fue el norte de toda nuestra gestión.
En cuanto a las DDU motivo de una denuncia sobre que se está “perturbando la aplicación de la Ley 21.078 /2018” , carta opinión de P. Herman a la que responde Pablo Contrucci L. en esta carta en comento como ex funcionario público aludido, partamos por aclarar el lector que son las DDU. Éstas son CIRCULARES que emanan de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, , son sólo instrucciones o aclaraciones de la legislación urbanística, no son ni pueden modificar la ley, y tienen su origen en el artículo 4º del D.F.L. 458, de 1975 Ley General de Urbanismo y Construcciones,
Según Dictamen N°5.370 de 5 de febrero de 2004 de la Contraloría General de la República sobre el verdadero sentido y alcance del art. 4° del D.F.L. N° 458/75, aplicable en consecuencia a la División Desarrollo Urbano del Minvu y sus Circulares DDU, señala "(...) en caso contrario se configuraría una infracción al principio de juridicidad, establecidos en los artículos 6° y 7° de la constitución política del Estado, en virtud del cual todos los órganos del estado se encuentran sometidos a derecho. Un criterio diferente llevaría al absurdo de que todo el sistema de planificación urbana consultado en la preceptiva vigente, con gran rigurosidad, podría ser desconocido por la vía del ejercicio de facultades de interpretación que el legislador acepta sólo para los casos precisos que contempla, omitiéndose no sólo trámites, sino también la intervención de los órganos regionales y comunales con competencia en la materia",
En consecuencia, sostenemos que la DDU - MINVU, por medio de sus Circulares N°405 de fecha 9/03/2018 y N°411 de fecha 16/08/2018, reconocen por un lado vacíos legales de una ley recién promulgada - lo que hace inadmisible sostener que se ha presentado un buen proyecto ley y que se haya legislado bien -, y faculta a los Municipios legalizar procedimientos que la Ley no ha hecho, “desconociendo por la vía de facultades de interpretación de jurisprudencias ” el espíritu y motivos del origen de la nueva Ley, y del plazo establecido en ella para que sea ley vigente.
Cristina P. | 12.10.2018
No hay que ser experto para darse cuenta que el resultado de este impuesto a los terrenos que pasen de su condición de "rural" a "urbano" se traducirá a un mayor valor de las casas, es decir, un golpe nuevamente a la clase media que se esfuerza toda su vida para la compra de la casa propia. Todo suma en la planilla de "evaluación".
JUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 10.10.2018
El modelo de desarrollo urbano de la Región Metropolitana, basado en rentabilidades de inversión en el mercado del suelo y el derecho de propiedad de éste, se ha replicado en capitales regionales y otras ciudades intermedias, y, a propósito del caso CAVAL en la Sexta Región de O´Higgins, se ha promulgado recientemente en Chile la Ley N° 21.078, D.O. 15.02.2018. “Sobre Transferencia del Mercado del Suelo e Impuesto al Aumento de Valor por Ampliación del Límite Urbano”. Merece una opinión de todo un artículo o columna. Sostenemos que como país debimos dar una solución de fondo: una modificación al derecho de propiedad del suelo, en su esencia, constitucional y civil, que evitaría las especulaciones y ganancias “sin causa o Inversión” de parte de los privados [4]. Pero, sin duda,, el resultado de su tramitación legislativa podemos traducirlo como una participación, ya sin escrúpulo, del Estado en la “planificación con condiciones” consolidada legalmente por la Ley N°20.958/2016 de Aportes al Espacio Público, estableciéndose una participación muy menor del Estado en las plusvalías del valor del suelo, determinando una participación del 10% Fiscal en las ganancias de privados producto del alza de su valor al cambiar su uso agrícola por uso urbano, pero tampoco ha dado garantías de que esta participación del Estado en la ganancia sobre el derecho de propiedad privado no sea traspasada al ciudadano que compra el producto inmobiliario.. Además, ha invalidado esta ley controles medioambientales de los IPT establecidos en Decreto que reglamenta la Ley 19.300. Esta ley ha comprometido un “observatorio web sobre el valor y mercado del suelo”, pero obviamente este valor de mercado del suelo, valor inmobiliario, no estima el valor de los servicios ambientales que presta un suelo agrícola o rústico (temperatura, humedad del aire, descontaminación, etc.), encadenamientos en servicios de la economía local, costo para combatir la desertificación territorial, costos de impacto en salud de la población, la valuación de la pérdida irreversible de la calidad del suelo, la pérdida de napas freáticas de agua, etc.
[4]Derecho de Propiedad, Brasil., Ver: PROPIEDAD, DERECHO DE CONSTRUIR Y ESTATUTO DE LA CIUDAD Profesor Sonia Rabello de Castro
https://jusconstitucional.wordpress.com/2010/05/18/direito-de-propriedade-funcao-social-da-cidade-e-direito-de-construir/
Cristina P. | 09.10.2018
Arrojarle un sin numero de flores a esta Ley es algo sobre dimensionado por parte del Sr. Contrucci. Existe una serie de buenas intenciones que en la práctica no se materializarán. Eso lo sabemos todos los que trabajamos en esto. Será "letra muerta" como lo es el Observatorio Urbano y la actualización de valores de transacción de propiedades. Por otro lado, la información de un predio se ha dado siempre a través de un Certificado de Informes Previos (CIP) . Se debiera haber formalizado y estandarizado su información incorporando la etapa de aprobación en que se encontrara un Instrumento de Planificación Territorial (IPT).Ahora bien, se concuerda con opinión de JP Vignaux en todos sus aspectos y en especial en esta incorporación adicional de un impuesto a la ampliación del crecimiento de la ciudad. La toma de decisiones en planificación urbana no puede estar amarrada, ni siquiera mezclada, a un valor monetario, lo que inevitablemente acarreará intereses a favor o en contra de decisiones que son técnicas.
JUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 09.10.2018
Preciso es destacar que la participación pública en estos reglamentos consistió en una “consulta pública” entre el 23 de enero de 2017 y el 6 de marzo de 2017, en el mes de vacaciones de una mayoría de chilenos, organizaciones, oficinas consultoras, colegios profesionales asociaciones gremiales, etc., y con un plazo reducido para la complejidad de la ley y Decretos en borrador a analizar.
Sin Planos Regionales de Ordenamiento Territorial (Ley 21.074/2018, Fortalecimiento de la Regionalización del País), sin Planes Comunales u/o Intercomunales de Inversiones en Infraestructura de Movilidad y Espacio Público - lo que es básico para la aplicación de la ley 20.958 y su reglamento-, entendemos que el Estado, los Gobiernos Regionales deberán asumir la obligación de realizarlos y costearlos en un plazo que no excede 18 meses desde el 22.02.2018, debido a que muchísimas comunas no cuentan con equipos técnicos y presupuesto, ni contarán con fondos recaudados por esta ley para poder cumplir con tenerlos.
El financiamiento del Estado para estos fines entendemos no está asignado en el presupuesto nacional para el año 2019 hoy en trámite en el Congreso. Tampoco sabemos qué se está haciendo con respecto a este asunto por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo
JUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 09.10.2018
El Reglamento debía dictarse 6 meses tras la publicación de la Ley, esto es, el 15 de abril de 2017. El 12 de Abril de 2017 se promulgó este reglamento como D. N°14 del MINVU (DDU y División Jurídica) -firmado por Ministra Paulina Saball Astaburuaga - “Modifica Decreto Supremo N°47/92, MINVU, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones En El Sentido De Actualizar Sus Normas A Las Disposiciones De La Ley N°20.958, Relativa A Aportes Al Espacio Público”. El 22 de Febrero de 2018 se publicó este Decreto N°14, incorporándose y modificando el D.S. N°47/92. “Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones”.
Otra parte del Reglamento, sobre Mitigaciones Directas, es el D. N°30, Ministerio de Transporte y Telecomunicaciones, “Reglamento sobre Mitigaciones de Impacto al Sistema de Movilidad Local”– suscrito por ministra Paola Tapia Salas y también por ministra de MINVU--, fue también promulgado el 12.04.2017, y entendemos no ha sido publicado
JUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 09.10.2018
Esta ley modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones incorporando en su Capítulo IV un nuevo Título V De las mitigaciones y aportes al espacio público, a continuación de su artículo 167, define así lo que corresponde y es materia de la planificación urbana y territorial:
”Artículo 169.- Para los efectos de este Título se entenderá por crecimiento urbano por extensión el proceso que incorpora nuevo suelo urbanizado a consecuencia de un loteo; y por crecimiento urbano por densificación, el proceso que incremente la intensidad de ocupación del suelo, sea como consecuencia del aumento de sus habitantes, ocupantes o edificaciones. Lo anterior se aplicará a los proyectos ubicados dentro de los límites urbanos y a los situados fuera de ellos y autorizados conforme a lo dispuesto por esta ley.”
No es cuestión de interpretación, no se trata sólo de un “impuesto disfrazado de mitigación” como definía Libertad y Desarrollo (LyD) esta iniciativa legal en septiembre de 2015 [3], durante su trámite parlamentario. Sostenemos que sus resultados no se han evaluado debidamente, no sólo provocará alzas en el valor de la vivienda, será mucho más nociva aún, y entrará en vigencia 18 meses después de publicado este Reglamento en el Diario Oficial.
[3] APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: UN IMPUESTO DISFRAZADO DE MITIGACIÓN
TEMAS PÚBLICOS www.lyd.org Nº 1.225 - 1 25 de septiembre de 2015 ISSN 0717-1528
https://lyd.org/wp-content/uploads/2015/09/TP-1225-APORTES-ESPACIO-PUBLICO.pdf
JUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 09.10.2018
Toda oposición mediante artículos de opinión e informes contrarios a esta ley fueron desestimados [2] Triunfó el modelo de desarrollo neoliberal, basado esencialmente en un crecimiento económico, con partidarios políticos en izquierda y derecha. Se aprobó, sostenemos, porque se vistió de una “verdad aparente” consistente en afectar a todos los proyectos inmobiliarios por su impacto en el espacio público, no sólo a algunos grandes proyectos que se les exigía, por un número significativo de estacionamientos que debían cumplir, estudios de impacto en el sistema de transporte urbano (EISTU). Existía la burla “legal” a esta exigencia por parte de la inmobiliarias al declarar o proyectar en planos un estacionamiento menos que los liberaba de esta exigencia. En vez de corregir esta posibilidad de burla en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza , se ha traspasado mediante esta ley en gran medida al sector privado los costos de carga e inversión en el espacio y equipamiento público, que recaía en el Fisco, Ministerios o Municipios, supuestamente a las inmobiliarias y gestores del negocio (pero nada impide, y sabemos pasará, que será el contribuyente y ciudadano al que éstas traspasarán en el valor de la vivienda el valor de éste aporte).
[2] ver CIPER: /Arremetida neoliberal: Gobierno intenta consolidar la “planificación con condiciones” de las ciudades http://ciperchile.cl/2013/11/22/arremetida-neoliberal-gobierno-intenta-consolidar-la-%e2%80%9cplanificacion-con-condiciones%e2%80%9d-de-las-ciudades/
JUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 09.10.2018
No compartimos para nada lo que nos afirma Pablo Contrucci en el último párrafo de esta carta en cuanto a que la promulgada Ley N°20.958 (D.O. 15.10.2016) “Establece Un Sistema De Aportes Al Espacio Público “posibilitará que los procesos de densificación urbana sean armoniosos con el entorno y contribuyan a mejorar los espacios públicos”. Eso, en el mejor de los casos, podría pasar en las comunas o sectores de la ciudad donde se concentran las inversiones inmobiliarias., es decir, no es comunas de bajos ingresos.
Se ha legislado a partir de fines de los setenta, y desde distintos ministerios, incluyendo el MINVU, para entregar el desarrollo y la planificación urbana a la iniciativa privada, acorde esto con la consolidación de un Estado subsidiario. Con esta Ley de Aportes se ha puesto un valor monetario o en valor de estudios de impacto y otros a las “afectaciones de utilidad pública” de la propiedad privada, esta ley posibilita un pago de las expropiaciones para calles y plazas., y, además, se permite legalizar simplificadamente urbanizaciones que se han levantado en zonas fuera de límites urbanos en los IPT, en suelo rustico y/o silvoagropecuario, urbanizaciones de parcelas de agrado, y de paso, entendemos, no contempla la jerarquía jurídica entre planos comunales e intercomunales. Se favorece, sostenemos, a los negocios y rentabilidades de grandes plusvalías especulativas del valor del suelo de propiedad privada. Se ha facilitado y legalizado aún más la colocación de capitales de origen financiero en la adquisición de terrenos para desarrollo inmobiliario: la Banca, Compañías de Seguro de Vida, Fondos de Inversión, la inclusión de enormes capitales de inversión nacionales y extranjeros. Se ha consolidado legalmente una “planificación con condiciones” para generar en el país un crecimiento en lo económico, y robustecer el sector financiero, lo que en la práctica ya sabemos ha provocado una concentración del sector construcción en las grandes inmobiliarias con respaldo del sector financiero, y que se acentuará, provocando un menoscabo a la libre competencia, a la participación de empresas inmobiliarias menores. [1]
[1] Ver Revista EURE> Inicio> Vol. 44, núm. 133 (2018)> Gasic.
“Inversiones e intermediaciones financieras en el mercado del suelo urbano. Principales hallazgos a partir del estudio de transacciones de terrenos en Santiago de Chile, 2010-2015” / Por Ivo Gasic / Universidad Alberto Hurtado, Santiago, Chile
http://www.eure.cl/index.php/eure/article/view/2403/1120
Roberto Ampuero | 26.09.2018
Una de las críticas de Defendamos La Ciudad a la ley de transparencia en el mercado del suelo es que incorporó un artículo quinto cuyo objetivo es validar retroactivamente los incentivos o condiciones definidos en los IPT que la CGR había declarado contrarios a derecho.
Según el art. 69 de nuestra Constitución Política ese artículo no debió incorporarse porque no tiene relación directa con las ideas matrices o fundamentales del proyecto de ley presentado por el gobierno.
¿Dónde están los diputados y senadores defensores del Estado de Derecho que omitieron objetar la adición de ese artículo quinto?
Sin Defendamos La Ciudad en nuestro país, en estos temas, “no se cumpliría ni la ley de la selva” (N. Parra).
Ojalá alguna organización, un estudio jurídico de esos que tienen varios apellidos o la propia CGR objete la adición del artículo quinto en la Ley 21.078.
Mauricio Zamora | 26.09.2018
Un ejemplo que grafica "la calidad de los procesos de planificación urbana" que hace menciòn el Sr. Contrucci, es que tan efectivo para limitar la altura de los edificios, el número de departamentos, la forma de estos edificios, el tamaño de las ventanas, sería tener una buena normativa contra incendios, pero desgraciadamente, las normas contenidas en el Titulo IV, Capítulo 3 del OGUC, con los ordinarios interpretativos de esta normativa (algunas veces ilegibles) son ridículamente mala, deficientes y nos ha llevado a tener edificios colmenas (como los llama don Patricio Herman) los llamados guettos verticales, alguno de estos edificios califican como los más peligrosos del mundo.
El peor escenario para una torre de departamentos, es un incendio de fachada (el fuego se propaga a través de las ventanas), para ello se requiere separaciones verticales como horizontales entre ventanas, así mismos se pueden usar proyecciones horizontales como balcones y cornisas, también hay proyecciones verticales; los muros quiebra vista, desgraciadamente según la tesis de la División de Desarrollo Urbano, para las torres destinadas a viviendas, ningún parámetro, requerimiento de cornisas, distanciamiento, % de ventanales por muro fachada, etc, etc, es aplicable a estos edificios, permitiendo que oscuros intereses económicos regulen el diseño de estas colmenas, donde se violan absolutamente todas las normas contra incendio de legislaciones tan respetadas como la NFPA o IBC. En la ausencia de normativa (y pudor) las fachadas tienen grandes ventanales, que son más baratas y pesan mucho menos que muros con resistencia al fuego y permiten abaratar costos, también pueden meter a destajo departamentos, aumentado la densidad de ocupación, ya que la normativa que podría poner restricciones, por la imposibilidad de evacuar, no existe en nuestra normativa y finalmente, bomberos que podrían tener objeciones, ya que está claro que un incendio, por la altura, el inexistente equipamiento contra incendios (la red de incendios es un invento chileno) por la posible muy rápida propagación es imposible de extinguir, bomberos no tiene facultades para vetar.
Pero al parecer Chile es un país de catástrofes y fiel a esa tradición, el Sr Contrucci no ve el problema de la """deficiente, insuficiente"""" normativa contra incendios, ni ahora, ni cuando fue jefe de la División de Desarrollo Urbano, no se puede tener una planificación urbana de calidad con una siniestralidad de ciudad medieval.
Augusto Figueroa | 25.09.2018
Las sospechas sobre las actuaciones de las autoridades no son antojadizas. ¿Cómo se explica que para la DDU haya sido lo mismo “anteproyecto aprobado a la fecha XX” que “anteproyecto ingresado o aprobado a la fecha XX” en la circular DDU 279 referida al artículo transitorio de la Ley 20.791.
Esa extraña equivalencia permitió, por ejemplo, que se aprobaran proyectos inmobiliarios en el Parque Lo Prado en Pudahuel, una de las comunas más contaminadas de Santiago.
La Contraloría señaló después que esa extraña equivalencia no resultaba procedente porque implicaba que una disposición general de la LGUC primara sobre la regla especial expresamente fijada en la Ley 20.791 e instruyó al Minvu que corrigiera la citada circular: ¿cuántos proyectos inmobiliarios se aprobaron en predios afectos a declaratoria de utilidad pública basados en esa extraña circular?
Patricio Herman | 24.09.2018
Le informo al señor Contrucci que corroboro todo lo expresado en mi columna del 14/09/18, entendiendo que dicho ex funcionario público utiliza la conocida fórmula de hacerse la víctima en su respuesta. Hoy día 24/09/18 leí en El Mercurio una "noticia" sobre la DDU 413 del 12/09/18 con declaraciones del ministro Monckeberg y actores inmobiliarios hablando maravillas de esa simple circular que, entre otras cosas, intenta sobrepasar las disposiciones constitucionales y legales que tiene la Contraloría General de la República para fiscalizar los actos de la Administración. .
