El precio de los arriendos se ha disparado en Chile, afectando a las viviendas más pequeñas. Eso ha provocado que en Santiago los más pobres sean expulsados de las cercanías del Metro, mientras que en el norte sean empujados a vivir en campamentos. La demanda que genera la inmigración explica una parte de este fenómeno. Los autores se enfocan aquí en cómo la vivienda se ha transformado en sustituto del cuestionado sistema de pensiones (AFP) o “vehículo de inversión” para los sectores altos, haciendo que aumenten los que compran varios departamentos para vivir de la renta en un país donde el déficit de viviendas llega al medio millón.
En los últimos años los precios de los arriendos se han disparado en Chile, dificultando el acceso a la vivienda, particularmente de los sectores económicos más carenciados. Actualmente el déficit nacional de vivienda se sitúa en más de 450.000 hogares. Si bien algunos expertos aducen que esto se debe a una menor oferta inmobiliaria, la evidencia muestra lo contrario: hay una altísima oferta de vivienda en el país.
Los datos indican que la causa real del encarecimiento de los arriendos sería la creciente concentración de la propiedad de vivienda adquirida para fines de renta, como sustituto del sistema de pensiones, y por fondos de inversión (incluyendo AFP), con cobros de arriendo que aseguran rentabilidad a esas inversiones. Por su parte, tamaño y calidad de la vivienda se orienta cada vez menos a satisfacer las necesidades reales habitacionales de los hogares, y cada vez más a las del inversionista.
La evidencia corrobora lo anterior: entre 2009 y 2015 el precio promedio de arriendos en zonas urbanas aumentó en un 31,2% (de UF 5,8 a UF 7,7). En el Área Metropolitana del Gran Santiago (AMGS), el incremento fue de un 18% (de UF 7,3 a UF 8,6). En la zona norte del país (comunas de Iquique y Antofagasta), el aumento fue de 99%, muy por encima del promedio nacional, con un salto desde UF 5,9 a UF 11,8. Se trata de regiones donde existe alto capital circulante, dados los retornos de la industria minera (MIDESO, 2009, 2015).
Si se consideran precios de arriendo por cada metro cuadrado útil de vivienda (UF/m2), estos incrementos son aún mayores. Esto se debe a que la vivienda en Chile no sólo se ha encarecido sino también se ha reducido de tamaño.
La encuesta CASEN muestra que a nivel del AMGS, para los tramos de vivienda “de 30 a 40 m2” y “de menos de 30 m2”, los incrementos de precio de arriendo entre 2009 y 2015 fueron de 25,5% y 46,5% respectivamente. En la comuna de Santiago Centro, el arriendo de vivienda “de menos de 30 m2” se encareció en un 133% (desde UF/m2 0,10 a UF/m2 0,24).
Es decir, en 2009 un arriendo promedio de vivienda de 25 m2 en esa comuna costaba UF 2,5, pero en 2015 su valor se elevó a UF 6. En Estación Central, el arriendo de vivienda “de 30 m2 a 40 m2” se encareció un 21% (de UF/m2 0,13 a UF/m2 0,15). En la comuna de Independencia el arriendo de vivienda “de menos de 30 m2” se encareció un 81% (de UF/m2 0,07 a UF/m2 0,17).
Los precios han seguido subiendo en los años posteriores.
"Existe un altísimo número de hogares de ingresos medios y bajos que se quedan “fuera del mercado” de la vivienda, o acceden a éste a través de la multi-ocupación en condiciones de hacinamiento y/o con precios de arriendo por encima de sus posibilidades".
Incrementos tan altos de arriendo de vivienda en Chile son preocupantes. Ello impacta en los presupuestos del creciente número de hogares que hoy arriendan en Chile. En 2009, la encuesta CASEN mostraba que un 18% de los hogares chilenos vivía en modalidad de arriendo, pero la VIII Encuesta de Presupuestos Familiares (EPF) del Instituto Nacional de Estadística (INE, 2018) muestra que en 2017, ya un 25% de los hogares del país habitaban en esa modalidad.
Si cuantificamos en números absolutos la evolución entre los periodos 2012 y 2017, la EPF entrega una variación de 307.380 nuevos hogares en modalidad arriendo. Como consecuencia, la tenencia asociada a propiedad pagada o pagándose ha disminuido su participación en el total país: bajó desde 53,8% en 2009 a 50,9% en 2015 (MIDESO, 2009, 2015).
Un incremento en la tasa de arriendo en el país no es necesariamente negativo, ya que se trata de una alternativa adecuada para un número alto de hogares (especialmente aquellos en formación).
Sin embargo, es preocupante cuando esta tasa está acompañada por un aumento tan drástico de precios de arriendo.
Existe un altísimo número de hogares de ingresos medios y bajos que se quedan “fuera del mercado” de la vivienda, o acceden a éste a través de la multi-ocupación con condiciones precarias de hacinamiento y/o con precios de arriendo por encima de sus posibilidades económicas.
Según Encuesta de Barrios 2015-2018 de la Universidad de Chile, en el Área Metropolitana del Gran Santiago (AMGS), los segmentos socioeconómicos D y E se encuentran prácticamente ausentes entre los residentes de departamentos construidos en torno a la red de Metro desde 2005; y más de un 25% de los arrendatarios de estos departamentos deben asumir un costo de vivienda (arriendo más gastos comunes) superior al 35% de los ingresos del hogar (López-Morales et al., 2017).
A nivel país, se estima en más de 450.000 el déficit de vivienda adecuada (MINVU, noviembre 2017), 180.000 hogares allegados (MIDESO, 2015) y 45.000 hogares en campamentos, 47% de los cuales declara como motivo principal para vivir bajo esta condición, el alto precio y las condiciones de habitabilidad existentes en el mercado del arriendo. La cifra sube a 74% si se considera a los hogares migrantes (TECHO, 2017).
El número de hogares con allegados se ha incrementado entre 2009 y 2015 en un 20,5% a nivel país. En la Región Metropolitana y en Iquique este problema ha crecido en un 23,3% y en un 16,5%, respectivamente.
Algunos especialistas explican los altos precios de arriendo por: 1) una disminución en la oferta de viviendas, generada por 2) supuestas altas restricciones a las empresas desarrolladoras inmobiliarias, sumado al 3) efecto de los inmigrantes en un aumento de demanda (La Tercera, julio 2018).
Como veremos a continuación, las dos primeras explicaciones no cuadran con los hechos, mientras que la tercera explicación sí tiene incidencia.
VIVIENDAS PARA INVERTIR, NO PARA VIVIR
Por una parte, existen flujos constantes de suelo “desarrollable” (con su correspondientes “plusvalías”) traspasados desde el sector público al sector inmobiliario privado. En el caso de Santiago, particularmente por la continua ampliación de la red de Metro; y en todas las ciudades por las continuas ampliaciones de límite urbano e incorporación de suelo fiscal a desarrollos privados. Por ejemplo, hoy se habla seriamente de desarrollar en altura las comunas de Pedro Aguirre Cerda y La Pintana, algo impensado hace pocos años atrás.
Por otra parte, la oferta y disponibilidad de vivienda de departamentos nuevos ha aumentado en Chile -de manera notoria- en el último tiempo, acercándose a 96.842unidades ofertadas sólo en el AMGS en 2016, y con una disponibilidad de aproximadamente 29.372 unidades (ver Gráfico N°1).
Como veremos a continuación, queda claro que la supuesta escasez de suelo y menor oferta inmobiliaria no son explicaciones razonables para el alza de los arriendos.
Gráfico N°1: Evolución y variación de la oferta y disponibilidad promedio de departamentos en el AMGS 2011-2016
Fuente: Elaboración propia en base a CBR AMGS e Inciti.
Una explicación que se ajusta más a los hechos tiene que ver con un mercado cada vez más orientado a satisfacer las necesidades de rentabilidad de quienes invierten en vivienda, y menos pensado para satisfacer las necesidades de los hogares que necesitan vivienda para vivir.
Como resultado, en Chile se está amasando una creciente concentración de la propiedad de la vivienda para fines rentistas y cobros de arriendo cada vez más altos para asegurar rentabilidad de inversión.
Esto no es un fenómeno que ocurra solo en Chile. A nivel global, el aumento de la tenencia para arriendo y el incremento del precio de las propiedades, se han explicado por la eliminación por parte de los estados del concepto de vivienda como un bien social en las políticas públicas; y de la ciudad como un artefacto público. Esto ha generado un mercado carente de oferta pública de arriendo o venta de vivienda, lo que ha incentivado la adquisición de propiedades a través de los mercados financieros (Rolnik, 2014).
Un estudio reciente del Banco Central (ver informe 2018) sitúa para fines de 2017 al número de deudores con más de un crédito hipotecario en Chile en torno al 30% del total de deudores. Nuestros análisis muestran que del total de adquisiciones de departamentos en el Área Metropolitana del Gran Santiago (AMGS) entre los años 2011 y 2016, un 34,5% corresponden a compradores de dos o más unidades.
Si se observa por año, en 2011 el porcentaje de estos compradores respecto del total era de 19,3%, pero en 2016 llegó a un 45,2% (ver Gráfico N°2).
Gráfico N°2: Evolución transacciones entre 2011-2016 AMGS según número de adquisiciones (1 un. y 2 o más un).
Fuente: Elaboración propia en base a CBR Santiago.
Para el tramo 2011-2016, las comunas metropolitanas que lideran el nicho de inversión para compradores de dos o más viviendas son Independencia, Santiago Centro y Estación Central: la primera con un 55,7%, seguida de un 42,9% y un 36,2% respectivamente. En el mismo tramo, la comuna de Iquique muestra un crecimiento de las unidades adquiridas por compradores de dos o más propiedades de un 24% a un 28,5% del total, según la base de datos del índice de propiedades del CBR de Iquique, considerando un total de 40,8% para el acumulado del periodo analizado (ver Gráfico N°3).
Del mismo modo, en el AMGS, en 2011 el porcentaje de compradores de más de cinco unidades era de 9,4%, cifra que subió a 10,7% en 2016 (ver Gráfico N°4).
Gráfico N°3: Evolución transacciones entre 2011-2016 comuna de Iquique según número de adquisiciones (1 un. y 2 o más un.).
Fuente: Elaboración propia en base a CBR Iquique.
Gráfico N°4: Evolución transacciones entre 2011-2016 AMGS según número de adquisiciones (1 un., entre 2 a 4 un. y 5 o más un.)
Fuente: Elaboración propia en base a CBR Santiago.
Para el total de años entre 2011 y 2016, la concentración de unidades adquiridas por compradores de más de cinco unidades fue de un 11,8%. El “peso” de compradores de cinco o más unidades respecto del total de compradores en las comunas de Independencia, Santiago Centro y Estación Central, es de 22,8%, 17,8% y 13,2% respectivamente. En tanto en Iquique, estos compradores crecieron su participación desde 2,4% en el año 2011 hasta 7,8% en 2016.
Para efectos de esta columna, hemos desarrollado un Indicador de Multi-Adquisición (IMA), el cual considera el universo total de transacciones para un año determinado, midiendo el “peso” que tienen aquellas unidades adquiridas por inversionistas que compran dos o más unidades en relación a aquellas unidades adquiridas individualmente.
Nuestros resultados indican que este índice se correlaciona de manera positiva con la notable mayor (¡y no menor!) oferta residencial en áreas urbanas en los últimos años para los casos de multi-adquisición de dos o más unidades (ver Gráfico N° 5). Misma correlación ocurre para la multi-adquisición de cinco o más unidades.
Gráfico N°5: IMA (2 o más un.) y oferta total de departamentos nuevos entre 2011-2016 AMGS
Fuente: Elaboración propia en base a CBR AMGS e Inciti.
Otro factor indicativo de la orientación del mercado de vivienda para fines de inversión, es la drástica y generalizada disminución del tamaño de la vivienda ofertada. Esta práctica, muy común dentro de la industria, presenta una doble lectura. Por un lado, se minimiza el tamaño de las viviendas con el objetivo de no aumentar el precio total del arriendo de manera significativa, generando un incremento solo en el precio unitario de UF/m2. Pero, dicha disminución afecta de manera sustancial la calidad de vida de los usuarios de dichos inmuebles.
Entre 2011 y 2016, las comunas de Santiago y Ñuñoa presentaron una disminución de un 2% y de un 2,1% respectivamente, situación que es aún más dramática para las comunas de Estación Central y San Miguel, las que presentaron descensos de 11,1% y un 16,6% en las superficies ofertadas (ver Gráfico N°6).
Estas cuatro comunas concentraron a fines del año 2016 el 58,4% del toda la oferta del AMGS asociada a departamentos. Los efectos de esta disminución del tamaño de la vivienda en la calidad de vida y posibilidades de reproducción familiar dan para otra columna.
Gráfico N°6: Evolución superficie (m2) promedio proyectos comunas de Santiago, Ñuñoa, Estación Central y San Miguel entre los años 2011-2016.
Fuente: Elaboración propia en base a Inciti.
INCIDENCIA DEMOGRÁFICA
Este creciente uso de la vivienda como un vehículo de inversión en Chile, ¿coincide con el proceso de envejecimiento de la población y con la presión que genera los bajos montos de los sistemas de pensiones?
En este caso, para un creciente número de hogares de clase alta y media-alta, la vivienda significa hoy un medio de bienestar, pero no debido a su valor de uso sino a su valor en tanto activo de inversión.
Es decir, para los hogares que tienen la capacidad de invertir en vivienda con recursos propios o capacidad de deuda, la valorización y rentabilidad de ésta en el largo plazo pareciera convertirse en un sustituto de los sistemas de pensiones. Este proceso, de aparentes implicancias demográficas, ha sido posible a través de la penetración del mercado financiero a las utilidades que reporta la propiedad de la vivienda (Rolnik, 2014).
Otro medio que ha generado incentivos a la concentración de propiedad de la vivienda, son los denominados Fondos de Inversión Inmobiliarios. Si bien algunos de ellos son de carácter público, dado el tipo de inversionistas que participan, existe un número significativo de fondos con características privadas, en lo que participan hogares pertenecientes al 1% más rico del país y en los cuales difícilmente es posible conocer cómo y en qué activos invierten. Peor aún, al no estar obligados estos fondos a reportar a ninguna institución regulatoria sobre sus inversiones, no existen los suficientes medios para cuantificar el número de viviendas que concentran en su stock de renta o venta.
En Chile, los Fondos de Inversión Públicos, que invierten en activos inmobiliarios, representan el 12,5% del monto total gestionado por las diferentes Administradoras de Fondos de Inversión, monto que totalizó mm US$25.070 a fines del año 2017.
"La causa del aumento de precios de arriendo de vivienda radica en una demanda de vivienda ficticia y no relacionada a la necesidad real de las personas de habitar vivienda como un derecho fundamental".
La evolución de esta modalidad ha sido muy rápida en el país. Entre 2004 y 2017 el monto administrado ha aumentado en un 281,1% y el número de fondos ha aumentado de 11 en 2004, a un total de 75 a fines del año 2017, con un aumento del 581,8% (XXXIV Catastro de Fondos de Inversión: Estadísticas del 01-12-2017, ACAFI 2018). El perfil de los inversionistas de este tipo de fondos públicos corresponde a compañías de seguro, family office, personas naturales de alto patrimonio y AFPs, entre otros.
Probablemente, muchos de estos actores no solo buscan sacar provecho de los montos que reciben por concepto de cobro de arriendos, sino que también usan los bienes raíces como un “depósito seguro” para almacenar exceso de capital (Fernandez et al., 2016).
La creciente concentración de la propiedad de vivienda como inversión pareciera ser producto al menos de tres factores relevantes:
Primero, la capacidad de acceso a muticréditos por parte de personas naturales o inversionistas, sumado a la aparición de asesores o facilitadores en la inversión de bienes raíces que intermedian entre el inversionista y los gestores.
Segundo, la participación de institucionales en renta residencial en los últimos años, a través de los Fondos de Inversión, además de la presencia de conglomerados extranjeros en la operación de la renta residencial en el país.
Por último, ligado al punto anterior y el que tendrá quizás más efectos futuros de concentración, es la Ley 20.956, la cual establece medidas para impulsar la productividad, obligando a los Fondos de Pensiones y al Fondo de Cesantía Solidaria a participar de activos alternativos, entre ellos, activos o fondos inmobiliarios con un mínimo de un 5% y un máximo de 15% de sus carteras.
En este contexto, la participación de la vivienda como un instrumento de rentabilidad financiera ha penetrado tanto en el consumo de viviendas a través de los créditos hipotecarios, donde el flujo de demanda de hipotecas ha aumentado en un 21,7% en el último año (ver aquí informe de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, SBIF, 2018); como en la producción, mediante el financiamiento de proyectos de renta y desarrollo a través de los Fondos de Inversión.
EFECTOS SOCIALES DE LA CONCENTRACIÓN
Como expresamos anteriormente, el drástico aumento de las inversiones privadas en la concentración de la propiedad de vivienda, tiene múltiples y extensas consecuencias para el tejido urbano, incluyendo la disminución del margen de acceso a la vivienda y la pérdida de oportunidades económicas y de localización para poblaciones locales de menores ingresos. Es decir, una “gentrificación” generalizada de las ciudades. Las consecuencias más inmediatas han sido los aumentos de precios de vivienda, la disminución del tamaño de estas y una mayor competencia y dificultad para acceder al mercado de la vivienda.
La causa del aumento de precios de arriendo de vivienda radica en una demanda de vivienda ficticia y no relacionada a la necesidad real de las personas de habitar vivienda como un derecho fundamental. Ello explica por qué en un mercado como el chileno, existe incremento de la oferta y también de los precios de la vivienda, activo que cada vez se compra más con fines de obtener rentabilidad por la vía del arriendo, lo cual no es una paradoja económica, sino que un efecto esperable del creciente uso de las viviendas como estrategia de inversión (lo que se ha llamado la financiarización de la vivienda).
Lo que ocurre finalmente es que el uso creciente de la vivienda, integrada a un mercado financiero globalizado que experimenta el país, dificulta profundamente el acceso a este recurso para quienes tienen menos.
Resulta también relevante señalar que, para aquellas comunas con los mayores Índices de Multi-Adquisición dentro del AMGS, exista una relación positiva con aquellos que presentan índices elevados de presencia de migrantes.
Las comunas de Santiago, Estación Central e Independencia presentan una participación de la población migrante de un 20,8%, 19,7% y 11,5% del total de su población respectivamente, destacando la presencia de venezolanos, colombianos y peruanos en dichas comunas (El mapa de la inmigración en Santiago. Localización espacial migrantes Censo 2017 Atisba, 2018). Con todo esto, podemos identificar una relación positiva entre el uso de la vivienda como vehículo para inversión y la concentración de población migrante con altas necesidades habitacionales que satisfacer por la vía del arriendo.
Un proceso de construcción de sociedad más equitativa debe estar aparejado con el acceso a la vivienda de forma digna, sin importar el estrato social, nivel educacional, situación laboral o capacidad de acceso al mercado financiero. Es rol del Estado, independiente de su color político, el posicionar nuevamente la vivienda como un bien social y no dejar su precio y acceso en manos del mercado de inversiones privadas o como corrector de las deficiencias del cuestionado sistema de pensiones que existen en el país.
REFERENCIAS
Fernandez, R., Hofman A. & Aalbers, B. (2016) London and New York as a safe deposit box for the transnational wealth elite. Environment and Planning A, 48(2), 2443–2461.
López-Morales, E., Orozco, H., Ruiz-Tagle, J., Marín, H. & Meza, D. (2017). Rent gap and social re-stratification in gentrifying Santiago, Chile: A longitudinal analysis. RC21 Conference, Leeds, UK. 13 Sept.
MIDESO (2009, 2015). Resultado Encuesta de Caracterización Socioeconómica (CASEN). Santiago Ministerio de Desarrollo Social de Chile.
Rolnik, R. (2014).Guerra dos Lugares. A Colonização da Terra e da Moradia na Era das Finanças. Sao Paulo: Boitempo.
El precio de la vivienda es solo el reflejo de la concentracion de la riqueza y la mentalidad chilena de "cobrar hasta que se reviente". Una misma casa despues de 8 años vale 80% mas en UF. Pero tambien es otras cosas. Antes era una locura comprar casas a 30 y 40 años plazos, ahora 30 es casi la norma, cosa que es desaconsejada hasta por los mismo directores de los bancos, por todo el dineral que supone gastar en intereses para una familia. Y no hay ningun freno de parte de los bancos a que alguien compre 5 o mas casas, sabiendo que es para renta, sin aplicar ningun tributo ni impuesto adicional.,
Carlos Omar | 30.05.2019
Los arriendos en el caso de departamentos no son de cargo del arrendatario los gastos comunes ya que estos son del arrendatario y por otro lado la ley de arriendo estipula el pago de SERVICIOS COMUNES , no de gastos comunes y ademas la ley de arriendo claramente dice que estos no pueden agregarse al canon de arriendo ya que no pueden ser ni lucro ni beneficio para el arrendador, pero para eso debería establecerse nuevamente el cobro de renta de acuerdo al avaluo fiscal y sacar el porcentaje correspondiente anual dividido en 12 meses y por tanto ver si todavía rige esaformula que la misma ley de arriendo lo dice y que por lo demás es mas justo y menos especulativo y cobrado en pesos
El anarquista | 17.11.2018
Hay que solo esperar hasta que no se puedan pagar estos precios, en cuyo caso el camino es la redistribución y el squatting.
Manuel vivanco | 03.11.2018
Muy bien artículo, pero dudo que las conclusiones finales sean necesariamente atribuibles a las AFPs, pues posiblemente para afirmar eso faltarían más datos. No tengo los respaldos pero estoy convencido que existe una colusión entre las inmobiliarias para fijar precios y actuar como monopolio
JUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 08.08.2018
Es asombroso que todo esto que he expuesto en estos comentarios no se haya ni por asomo tratado y haya sido de interés académico y de autoridades de gobierno - Ministro y Subsecretario de Vivienda y Urbanismo, Alcaldes de Puente Alto, Peñalolén, Recoleta y Valparaíso y otros-, en el SEMINARIO “¿Podemos construir ciudades más integradas?”, realizado ayer, martes 7 de agosto a las 8:30 horas, en el Auditorio Fernando Castillo Velasco, Escuela de Arquitectura UC (4° piso). y que para asistentes, como quien suscribe, lamentablemente no se haya considerado tiempo para participar o preguntar.
Para saber más de este seminario ver este link:
http://estudiosurbanos.uc.cl/comunicacion/noticias-y-actividades/4163-instituto-de-estudios-urbanos-uc-realizo-seminario-sobre-integracion-social-habitacional-encabezado-por-el-ministro-y-subsecretario-minvu
JUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 08.08.2018
Es una ley de origen centralista y que sin duda aumentará la inequidad urbana y la pérdida de territorios rústicos y silvoagropecuarios, aumentando la diferencia de calidad del espacio urbano entre comunas de altos ingresos y bajos ingresos, y que provocará el alza del valor de la vivienda y, como ya hemos señalado, la pérdida de la seguridad jurídica de los instrumentos de planificación.[3].
[3[ Agravado esto por Artículo 5° de Ley N°21.074/2018, que deja invalidados el sistema de condiciones establecidos en artículos 183 y 184 de Ley N°20.958/2016.
Ver file:///C:/Users/Juan%20Pablo/Desktop/Estado%20de%20Derecho%20y%20Seguridad%20Jur%C3%ADdica/Planificaci%C3%B3n%20territorial%20a%20la%20luz%20de%20la%20Reformas%202014-2018..pdf
JUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 08.08.2018
Preciso es destacar que la participación pública en estos reglamentos consistió en una “consulta pública” entre el 23 de enero de 2017 y el 6 de marzo de 2017, en el mes de vacaciones de una mayoría de chilenos, organizaciones, oficinas consultoras, colegios profesionales asociaciones gremiales, etc., y con un plazo reducido para la complejidad de la ley y D.S. en borrador a analizar.
Sin Planos Regionales de Ordenamiento Territorial (Ley 21.074, D.O. 15.02.2018), intercomunales y comunales, sin Planes Comunales u/o Intercomunales de Inversiones en Infraestructura de Movilidad y Espacio Público, lo que es básico para la aplicación de esta ley y su reglamento, entendemos que el Estado, los Gobiernos Regionales deberán asumir la obligación de realizarlos y costearlos en un plazo que no excede 18 meses desde la publicación de la ley, ya que muchísimas comunas no cuentan con equipos técnicos y presupuesto, ni contarán con fondos recaudados por esta ley para poder cumplir con tenerlos.
JUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 08.08.2018
No es cuestión de interpretación, no se trata sólo de un “impuesto disfrazado de mitigación” como definía Libertad y Desarrollo (LyD) esta iniciativa legal en septiembre de 2015, durante su trámite parlamentario, sostenemos que sus resultados no se han evaluado debidamente, será mucho más nociva aún, y entrará en vigencia 18 meses después de publicado este Reglamento en el Diario Oficial.
El Reglamento debió dictarse 6 meses tras la publicación de la Ley, esto es, el 15 de abril de 2017. El 12 de Abril de 2017 se promulgó el 12 de febrero de 2018 se publicó en el Diario Oficial el D.S. N°14 del MINVU (DDU y División Jurídica), que modifica la OGUC (D.S. N°47/92 incorporando o reglamentando el contenido de la Ley N°20.958.
Otra parte del Reglamento, sobre Mitigaciones Directas, D.S. N°30 (Ministerio de Transporte y Telecomunicaciones - suscrito también por ministro MINVU-, Reglamento sobre Mitigaciones de Impacto al Sistema de Movilidad Local), también promulgado el 12.ABR.2017
JUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 08.08.2018
Esta ley que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones incorporando en su Capítulo IV un nuevo Título V De las mitigaciones y aportes al espacio público, a continuación de su artículo 167, define así lo que corresponde y es materia de la planificación urbana y territorial:
”Artículo 169.- Para los efectos de este Título se entenderá por crecimiento urbano por extensión el proceso que incorpora nuevo suelo urbanizado a consecuencia de un loteo; y por crecimiento urbano por densificación, el proceso que incremente la intensidad de ocupación del suelo, sea como consecuencia del aumento de sus habitantes, ocupantes o edificaciones.
Lo anterior se aplicará a los proyectos ubicados dentro de los límites urbanos y a los situados fuera de ellos y autorizados conforme a lo dispuesto por esta ley.”
JUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 08.08.2018
En Chile, se legisla para que la inversión privada y las enormes ganancias vinculadas a negocios sobre suelo urbano favorezcan aún más la llegada de enormes capitales de inversión y se consoliden por una “planificación con condiciones”- que es la renuncia a un Estado planificador y la muerte de la planificación urbana, la concentración del sector construcción en las grandes inmobiliarias, etc.- , a través de la ya promulgada Ley N°20.958 (D.O. 15.10.2016) “Establece Un Sistema De Aportes Al Espacio Público”. Toda oposición a esta ley fue desestimada , siendo imposible revertir la voluntad de gobierno, capturado por el desarrollo económico neoliberal y sus partidarios.(disculpándome por auto referencia ver CIPER: /Arremetida neoliberal: Gobierno intenta consolidar la “planificación con condiciones” de las ciudades
http://ciperchile.cl/2013/11/22/arremetida-neoliberal-gobierno-intenta-consolidar-la-%e2%80%9cplanificacion-con-condiciones%e2%80%9d-de-las-ciudades/
)
JUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 08.08.2018
[1] PROPIEDAD, DERECHO DE CONSTRUIR Y ESTATUTO DE LA CIUDAD
Profesor Sonia Rabello de Castro
https://jusconstitucional.wordpress.com/2010/05/18/direito-de-propriedade-funcao-social-da-cidade-e-direito-de-construir/
[2] Paulo Sandroni. Economista urbano y profesor de economía de la Fundación Getúlio Vargas, de la Pontificia Universidad Católica de Sao Paulo y del Lincoln Institute of Land Policy (Instituto Lincoln de Políticas de Suelo), Brasil. Ha expuesto en Chile ésta llamada “concesión onerosa del derecho de construir” ya varias veces, por ejemplo, siendo invitado en el Seminario Nacional e Internacional “Desafío de la Integración Social en la nueva política de desarrollo urbano”, realizado en la Sala de Sesiones de la Cámara de Diputados, Ex Congreso Nacional, Compañía 1175, Santiago, los días 30 y 31 de Agosto de 2012
JUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 08.08.2018
En Brasil, por ejemplo, para tener una planificación y desarrollo urbano (y territorial) con un Estado que planifique y se haga cargo al mismo tiempo de las inversiones en el espacio público, equipamiento e inclusión social proporcionando vivienda subsidiadas de calidad a los más pobres en suelo urbano central, para terminar con el enriquecimiento privado “sin causa” (captación de plusvalías del suelo), para contar con recursos financieros para todo lo ya señalado, han optado por una modificación constitucional y en el código civil del derecho de propiedad del suelo, con gran éxito.[1] Lo asombroso es que esto ha sido expuesto en Chile desde ya hace mucho por Paulo Sandroni a congresistas, académicos y público general de seminarios[2], y nada. En Chile, legislar para modificar el derecho de propiedad privada del suelo – o como sabemos, también del agua-, como bienes nacionales que son en beneficio de un desarrollo país sostenible, sustentable y con equidad, parece imposible
jJUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 07.08.2018
En el comienzo del comentario anterior, una fe de errata, debí decir: “Se agradece a los autores el artículo y proporcionar los gráficos y una buena exposición de datos o antecedentes estudiados ((MIDESO, 2009, 2015, encuesta CASEN, EPF, INE, informe SBIF 2018, Censo 2017, datos MINVU, Referencias…) de lo que pasa en Chile sobre esta realidad en materia de vivienda como sujeto de rentabilidades de capital. Lamentablemente no estimo posible agradecer otro aporte. Chile (…)”.
Juan A. | 07.08.2018
Los autores supongo que saben mucho de planificación urbana, pero tengo la impresión que carecen de visión multidisciplinaria, y desde luego muy poco de economía.
Sin ser economista solo leyendo a los analistas especializados, cualquiera puede concluir que la enorme subida de los precios de la propiedad en Chile (y la de los arriendos, aunque estos en mucha menor escala) se debe fundamentalmente a dos elementos: 1. Las bajas tasas de interés hipotecario (que son ele,ento impulsor de las burbujas en todos loa países) y 2. La poco juiciosa política urbana de densificación, bajando las alturas de forma ridícula en algunas comunas (ejemplo: barrio Matta sur).
Señores articulistas no hagan el ridículo peleando con su sombra y presentando como villanos a los de siempre (arquitectos, inversionistas inmobiliarios, empresas constrictoras, etc.).
JUAN PABLO VIGNEAUX BRAVO | 06.08.2018
Salvo los gráficos que proporciona el artículo de opinión sobre lo que pasa en Chile sobre esta realidad en materia de vivienda como sujeto de rentabilidades de capital , foco de inversiones de fondos de inversión, financiamiento de negocios inmobiliarios y edificios residenciales o de oficinas adquiridos para renta, ningún otro aporte. Chile no se escapa a lo que ocurre en el mundo, y, posiblemente, por estar a la vanguardia mundial en la privatización de todo - incluyendo el urbanismo y el desarrollo de las ciudades- en cuanto a Estado subsidiario de la iniciativa privada, pioneros en muchas políticas públicas y en la misma Carta Fundamental en el sistema político de libre mercado neoliberal, sus consecuencias son aún más dramáticas y graves, dado los ingresos reales percápita de la gran mayoría de sus ciudadanos, porque incluso el “promedio nacional” de ingresos de sus ciudadanos está muy por debajo de muchos países OCDE.
En mismo CIPER un artículo comentario, publicado en mayo, del libro(s) de una autora que se recomienda(n). y que profundiza sobre este fenómeno del capitalismo neoliberal
https://ciperchile.cl/2018/05/29/el-valor-de-todo-mariana-mazzucato-desnuda-el-capitalismo-parasitario/
OPINIÓN
“El Valor de Todo”: Mariana Mazzucato desnuda el “capitalismo parasitario”[1]
29.05.2018
Por Juan Andrés Guzmán
TEMAS: Economía, Empresas, Estado, Negocios
Hubiese sido interesante saber cómo los autores, doctorados y académicos universitarios, pretenden que esta realidad de la vivienda social y del urbanismo cambie, que sea “ rol del Estado, independiente de su color político, el posicionar nuevamente la vivienda como un bien social y no dejar su precio y acceso en manos del mercado de inversiones privadas o como corrector de las deficiencias del cuestionado sistema de pensiones que existen en el país.”, .¿cuál es la propuesta?
Asombra, también, el silencio académico ante las promulgaciones de Planes Reguladores Comunales de comunas centrales en el Área Metropolitana del Gran Santiago (AMGS) que bajan alturas sin considerar una planificación sistémica de toda el AMGS, factor también incidente en la “gentrificación“ y el valor de suelo y departamentos a la venta en mismas comunas, en la expulsión finalmente de los con menos ingresos o capítal, o incidente en un muy probable deterioro de muchos de esos barrios que se pretende proteger.
EDO | 31.07.2018
Victor Rodriguez: Al piñera lo unico que se le exige es que cree mas empleos (sabemos que es muy limitado para mas cosas) ya que la cagada de la bachelet muchos la estan pagando dolorosamente (IVA a las propiedades incluido). Mas ilusos lo que votaron por la bachelet y creyeron que aumentando los impuestos en de forma tan radical no iba a pasar nada.
Pablo de Buen | 30.07.2018
El titulo de esta columna debió ser “Precios de los departamentos por las nubes por crecientes limitaciones a la oferta y cambio de las conductas sociales”.
Monitoreamos los precios de arriendo y venta en Santiago centro desde 2001. Nuestra muestra de 500 departamentos de 1 dormitorio 1 baño en la comuna de Santiago afirma que el precio en verde de un departamento nuevo de 32 m2 ha subido desde UF 890 en el año 2009 a UF 2.250 en 2018. Es decir, 2,5 veces en 10 años.
En el mismo período el arriendo mensual de este departamento subió uf 6,5 a uf 9,2. Es decir solo 1,4 veces.
El año 2009 en medio de la crisis se vendieron en la comuna de Santiago 9.000 departamentos. En 2017 se vendieron solo 3.000 departamentos. Porque si los precios subieron 2,5 veces y los arriendos 1,4 veces, las compras disminuyeron a la tercera parte.
Esto no lo responde la columna, porque esta empeñada en demostrar una hipótesis errónea "La causa del aumento de precios de arriendo de vivienda radica en una demanda de vivienda ficticia y no relacionada a la necesidad real de las personas de habitar vivienda como un derecho fundamental".
Cecilia | 29.07.2018
Excelente reportaje!
Víctor Rodríguez O. | 26.07.2018
Tiempos Peores: Piñera y Chile Vamos
Por si aún quedaban inocentes, (o retrasados mentales) que pensaban que con Piñera iban a venir “tiempos mejores”, mejores pensiones, Viviendas dignas , proyecto de educación superior, la reforma constitucional, la reforma de migraciones y la ley de identidad de género.
Deben saber obligatoriamente que Piñufla y Chile Vamos son empleados de los grandes empresarios, les pagan para defender sus intereses y Gobernar en contra de la Clase Trabajadora.
Ni hablar de su peligroso fanatismo religioso, cuyo único interés es quitar derechos y promover la ignorancia.
En pocos años más , cuando volvamos a estar todos cagados como ya pasó con el anterior Gobierno de Piñera, es de esperar que la derecha no vuelva a ganar nunca más en la vida.
No podemos ser tan ingenuos de seguir creyendo en su discurso del miedo y la mentira del “crecimiento”.
Miguel Molina Moreno | 26.07.2018
Estamos lisa y llanamente fregados quien confía hoy en el Estado, compuesto por una manga de corruptos que actúa con una mafia cuyo concepto de bien común no llega más lejos del congreso y del 1 por ciento.
