El rechazo de Maipú a la vivienda social y la dimensión institucional de la segregación residencial

El viernes 29 de julio, el concejo municipal de Maipú tomó la decisión, por 5 votos contra 4, de rechazar la recepción de fondos de la Subsecretaría de Desarrollo Regional (Subdere) para la compra de un terreno en la comuna donde se pretende construir el proyecto de vivienda social “Flor del Valle”. El proyecto, que busca beneficiar a 116 familias, la mayoría de las cuales vive actualmente en campamentos en esa misma comuna, hoy corre el riesgo de no poder ser construido.

¿Cómo se puede explicar la decisión del concejo de Maipú? La compra del terreno no implicaba costo alguno para el presupuesto municipal, por lo que no fueron razones económicas las que primaron. La decisión tampoco puede explicarse en virtud de la adscripción partidaria de los concejales. En una votación reñida, concejales de la misma coalición política votaron en sentido opuesto.

¿Qué explica entonces la decisión del concejo municipal de Maipú? La principal razón que se ha dado a conocer es que los vecinos del terreno donde se pretende localizar el condominio de viviendas sociales presionaron a los miembros del concejo para que rechazaran la compra. En un año de elecciones municipales, esa presión rindió frutos, y el proyecto que lleva varios años de trabajo enfrenta un obstáculo significativo para su materialización.

La decisión de la Municipalidad de Maipú es muy ilustrativa de lo que uno podría denominar la dimensión institucional de la segregación residencial: la separación territorial de grupos sociales en nuestras áreas urbanas es favorecida por el derecho y la institucionalidad urbana. En el fondo, el rechazo de la Municipalidad de Maipú a la vivienda social es el resultado esperado del diseño institucional que gobierna las ciudades chilenas.

Las municipalidades en Chile no tienen una obligación legal de contribuir a la generación de vivienda social dentro de sus jurisdicciones. Por el contrario, los incentivos existentes invitan a rechazar más que a integrar viviendas sociales. La vivienda social no paga impuesto y normalmente es resistida por los vecinos, quienes muchas veces presionan a las autoridades locales para que traten de evitar la construcción de ésta. El incentivo de comunas de altos ingresos en Chile es a mantener la comuna para familias de ese estrato social. Lo mismo con las comunas de estratos medios. Por ello, es habitual ver municipios usando sus poderes locales de regulación urbana para evitar la construcción de viviendas que “no combinen con el barrio”. La vivienda social sólo es preocupación de comunas pobres donde hay suelo barato.

La decisión de Maipú no es un caso exclusivo de nuestro país. Por el contrario, el uso de potestades urbanísticas locales con propósitos discriminatorios tiene una larga historia alrededor del mundo. Un caso que ofrece muy interesantes lecciones para el derecho y la política urbana en Chile es el caso conocido como “Mount Laurel”.

Mount Laurel era una pequeña localidad predominantemente rural ubicada en el Estado de New Jersey, en los Estados Unidos. A mediados del siglo veinte la ciudad comenzó a atraer residentes de localidades aledañas, lo que hizo que los precios de la vivienda comenzara a subir, y que personas de bajos ingresos se vieran forzados a buscar vivienda accesible en otros distritos. Un grupo de antiguos residentes de Mount Laurel se organizó para planificar la construcción de un proyecto de vivienda social en la comuna, de manera de poder seguir viviendo en el lugar donde siempre habían vivido. El proyecto, sin embargo, requería aprobación de la municipalidad, además de algunos cambios en el plan regulador de la ciudad, los que fueron denegados por las autoridades locales. La comunidad afectada demandó al municipio por establecer ordenanzas y decisiones urbanísticas locales que excluían a personas de la comuna en razón de su clase y raza.

La demanda de la comunidad afectada por la decisión del gobierno local de Mount Laurel dio origen a dos sentencias consecutivas muy famosas de la Corte Suprema de New Jersey, conocidas como “Mount Laurel I” y “Mount Laurel II”, emitidas los años 1975 y 1983 respectivamente.  En resumen, lo que esas sentencias dictaminaron fue que las municipalidades tienen una obligación afirmativa de permitir la construcción de vivienda accesible para grupos de bajos y medianos ingresos en sus territorios.

Esas sentencias establecieron los cimientos de la doctrina conocida como “contribución regional justa” (“fair share regional doctrine”). La idea básica de esa doctrina es que todas las municipalidades que componen una zona metropolitana tienen que contribuir a la generación de vivienda para familias de bajos ingresos. Las municipalidades son libres de definir la forma en que generarán vivienda social en sus comunas, pero tienen una obligación legal de hacerlo. La doctrina establecida por la Corte Suprema de New Jersey sigue vigente hasta el día de hoy en ese Estado, y ha sido implementada legislativamente en otros Estados también.

¿Qué pasó con el proyecto de vivienda social que originó la decisión de la Corte Suprema de New Jersey? Gracias a la intervención de la corte, y después de 20 años de batallas legales y administrativas, el proyecto de vivienda social logró ser construido en Mount Laurel, en una zona de ingresos medios-altos. Ninguno de los temores que motivaron el rechazo del proyecto de vivienda social se transformó en realidad. Un estudio reciente de un grupo de sociólogos asociados a la Universidad de Princeton demostró que la inclusión de vivienda social en esa localidad no aumentó el crimen ni disminuyó la plusvalía de las propiedades adyacentes; la oposición al proyecto de los vecinos disminuyó significativamente a medida que las familias beneficiarias empezaron a habitarlo; y la calidad de vida de las familias que habitan el proyecto mejoró radicalmente (Massey et al., Climbing Mount Laurel: The Struggle for Affordable Housing and Social Mobility in an American Suburb, 2013).

El derecho y la institucionalidad urbana debieran favorecer procesos de integración social en vez de avalar los prejuicios que existen respecto de la vivienda social. Para ello se requieren reformas profundas a la forma en que se gobiernan las ciudades en Chile, en la línea de la doctrina establecida en el caso Mount Laurel.