A propósito del alza en el pago de contribuciones a los bienes raíces (CBR) de mayor avalúo fiscal, anunciada por el ministro de Hacienda Felipe Larraín en el marco de la transitoria reforma tributaria, el presidente de la Fundación “Defendamos la Ciudad” realiza una aguda radiografía a las inequidades y resquicios que subsisten en el esquema vigente. “Los rentistas, con giro explotación de bienes raíces, y las inmobiliarias, mientras no vendan sus viviendas, descuentan en sus declaraciones de impuestos el pago efectuado por las CBR de las mismas, las que de ser DFL2, tampoco pagan tributos por las rentas que generan”, afirma.

Con ocasión de la transitoria reforma tributaria, por un período de dos años, anunciada por el presidente Sebastián Piñera para acometer las tareas de la reconstrucción, en la sección Economía y Negocios del diario El Mercurio del sábado 17 de abril pasado se publicó con título “Alza en las contribuciones se aplicará a 100 mil propiedades”. Un comentario en donde se le asigna al ministro de Hacienda, Felipe Larraín, haber dicho que el beneficio para las viviendas DFL2 “sólo se aplicará a una vivienda por propietario” (sic).

Recordemos que a las contribuciones de bienes raíces (CBR) también se les conoce como impuesto territorial y el alza prevista contempla, según el plan del gobierno, nuevos recursos por US$ 281 millones.

Ahora bien, todas las propiedades (inmuebles) que cuenten con un avalúo fiscal mayor a los $ 97 millones se les aplicará una sobretasa por un período de dos años (2011 y 2012), alza con la cual se recaudaría la cifra señalada anteriormente y que afectará a las propiedades con mayor avalúo fiscal, lo que se aprecia más adelante en descripción pormenorizada con cifras actualizadas. Estamos hablando de inmuebles residenciales (viviendas), establecimientos comerciales y terrenos agrícolas.

Catastro de inmuebles, asociado al número de rol del SII, registrado en nuestro país :

Total de Inmuebles…………………………… ……… ……………………………….. 6.057.789
(incluye viviendas, predios agrícolas y establecimientos comerciales
con distintos destinos)

Inmuebles que pagan CBR ………………………………………………………….. 2.203.345

Inmuebles residenciales ……………………………………………………………… 4.158.164
(incluye viviendas sociales, “económicas”, estándar y de lujo)

Inmuebles residenciales exentos de pagar CBR,
por tener avalúos fiscales inferiores a $ 17.231.662 …………………….. 3.251.986

Inmuebles residenciales que pagan CBR…………………………….………….. 906.178

Inmuebles con avalúos fiscales mínimos de $ 97.000.000
que aumentarán las CBR………………………………..……….……………………. 98.926

De los inmediatamente anteriores son :

Residenciales ……………………………………………………………………………. 41.605
Comerciales ………………………………………………………………………………. 45.033
Agrícolas…………………………………………………………………………………… 12.288

Como el porcentaje del alza de la tasa es parejo para todos los inmuebles, vemos que uno avaluado en $ 97.000.000 pagará proporcionalmente lo mismo que uno valorado en $970.000.000. Sería interesante explorar la posibilidad de que esta sobretasa sea progresiva para que así los que más tienen aporten un poco más al fondo de reconstrucción.

De las cifras mencionadas, se aprecia que quienes pagarán más impuestos territoriales, son los dueños del 1,63 % del total de inmuebles registrados. Pero hay que tener en cuenta que los rentistas, con giro explotación de bienes raíces, y las inmobiliarias, mientras no vendan sus viviendas, descuentan en sus declaraciones de impuestos el pago efectuado por las CBR de las mismas, las que de ser DFL2, tampoco pagan tributos por las rentas que generan. Las CBR son un crédito en la determinación del impuesto de primera categoría, llegándose al caso de que si el declarante ha pagado más dinero por ellas que el impuesto determinado, el Estado le devuelve la diferencia a su favor.

Le decimos al ministro Felipe Larraín que todos los exclusivos clubes sociales y deportivos, instituciones que ocupan extensos predios con avalúos fiscales altísimos y a quienes se accede con pagos de incorporación de varios millones de pesos, no pagan CBR y por ello la reforma no les afectará. En la emergencia que vivimos ¿no será razonable que tales clubes privados también hagan su aporte?

Aprovechamos esta ocasión para resaltar la oportuna y correcta fiscalización que ha estado desarrollando el Servicio de Impuestos Internos que detectó las trampas que empleaban varias universidades privadas, institutos profesionales y centros de formación técnica cuyas edificaciones, siendo de inmobiliarias relacionadas con sus dueños, no pagaban contribuciones de bienes raíces. Y ello, en atención a que esos centros de estudios sí están liberados de pagarlos. Ahora, para liberarse de ese tributo, el edificio tiene que estar a nombre de la institución educacional, lo cual es de toda lógica. Y si se mantiene el dominio del inmueble a nombre de una sociedad de inversión o inmobiliaria, esta persona jurídica tendrá que pagar religiosamente cada 3 meses el correspondiente impuesto territorial, lo cual pone las cosas en su justo lugar.

El ex presidente Lagos dijo que el presidente Piñera vive en una casa que no le pertenece porque no la listó en su declaración de patrimonio e intereses, documento que está en la Contraloría General de la República. Ello es así porque esa vivienda, que debe pagar una alta suma de dinero por CBR, seguramente está a nombre de unas de las tantas sociedades de inversión o inmobiliarias que le pertenecen al mandatario y cuando estas personas jurídicas hacen sus balances, se imputan a débitos los pagos de los impuestos territoriales.

Por otro lado, un cierto porcentaje de las 41.605 viviendas que verán alzadas sus CBR por estar avaluadas en sumas superiores a los $ 97.000.000 están a nombre de personas jurídicas, lo que significa que, de acuerdo a lo dicho, el alza de las CBR no afecta a las personas naturales socias de aquellas.

Siempre hemos propuesto que los beneficios tributarios para las viviendas, entre otros el IVA, sean exclusivamente a la demanda y no a la oferta, como sucede en la actualidad, porque de mantenerse esta práctica se está favoreciendo a la industria de la construcción inmobiliaria, generándose así una desviación de comercio que distorsiona la correcta asignación de recursos en una economía de libre mercado como la nuestra.

En síntesis, si queremos establecer reglas claras y parejas con un sesgo social, se debería derogar en el Congreso Nacional la franquicia que tienen los rentistas y las inmobiliarias que se aprovechan de los subsidios a la oferta de viviendas y focalizar esta ayuda sólo a la demanda por una vez, es decir, a las familias que compran viviendas y residen en ellas.

Apoyamos esta tímida y temporal reforma al patrimonio dejando establecido que debería ser por tiempo indefinido en atención a las desigualdades que observamos en nuestro país. En cuanto a nuestras propuestas formuladas para mejorar la recaudación, veremos si los políticos se atreven a dar el paso en favor de la mayoría, restándole subsidios a los poderosos, con lo cual se irán creando espacios de equidad tributaria.

Por último, consideramos confuso lo que habría dicho el ministro Felipe Larraín respecto a la limitación del beneficio de los DFL2, porque este tipo de viviendas están acogidas a un contrato ley en donde se establecen todas las franquicias que tienen por plazo perpetuo. Es decir, si se desea modificar esta estructura impositiva tendrá que ser sólo para las viviendas que se vendan a partir de la nueva legislación.

*Patricio Herman es presidente de la Fundación “Defendamos la Ciudad”.